本周（2025年9月22-26日）中证REITs全收益指数收于1064.42点，周度下跌0.65%，行情依旧较为冷淡，预计7-9月将连续3个月收跌。周内来看，周一至周四连续下跌，累计跌幅0.72%，仅周五微涨0.08%。已上市的74个REITs总市值收于2190亿元，环比下降1.11%，其中流通市值1091亿元。
　　大类资产角度，2025年下半年来REITs表现不佳，整体已回调5%左右，偏红利概念的REITs受市场风险偏好提升而走弱。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，沪金/沪银涨幅分别达3.17%/6.98%。沪深300、中证500也有1%的涨幅。
　　二级市场
　　本周REITs走弱，除能源设施外，其他七类资产均收绿。上半年热门的消费设施、租赁住房本周领跌，租赁住房7月以来回调幅度最大达8.32%，交通设施、数据中心也有较大跌幅。收红个券稀少，仅10只REITs上涨，63只收跌，1只收平，仓储物流、租赁住房、数据中心板块所有个券均下跌。
　　高速公路板块8月经营数据仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好，如南京交通、江苏交控、招商高速和安徽交控，值得关注竞品分流/引流对项目的影响。
　　园区板块本周较为抗跌。尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。近期跌幅较大的津开产园本周涨幅最大，预测分派率4.45%。2025年新上市的金隅智造工场和首农预测分派率仍处于板块较高水平且都提供收益分配调节机制，项目均位于北京，仍可重点关注。
　　消费设施本周仅中国绿发收红，其余平均下跌1.39%。本周嘉实物美跌幅达2.70%，但该项目地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，下跌后分派率预计在4.3%左右，资产质量和分配保障好，可重点关注。
　　REITs成交活跃度继续走低，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。2025年10月解禁的项目共有3个，分别是合肥高新（2025/10/10）、蛇口租赁住房（2025/10/23）和宝湾物流（2025/10/29），关注解禁项目的潜在交易压力。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个券。
　　一级市场
　　9月22日，证监会同时批复了中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单REITs首发。华夏中海商业已于9月26日完成询价，预计10月13日开始募集。中信建投沈阳国际软件园拟于9月29日进行询价并在10月13日开始募集，该项目为东北地区首单公募REITs。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。