本周（2025年9月15-19日）中证REITs全收益指数收于1071.34点，周度上涨0.12%，市场整体仍处于震荡阶段。我国已上市的74个REITs项目总市值收于2214亿元，环比下降0.12%，其中流通市值合计1063亿元。
　　大类资产角度，偏红利概念的REITs很容易受市场风险偏好加强而走弱。本周REITs行情平淡，国内股债整体也表现一般，中证转债收跌1.55%，恒生科技则以5.09%的涨幅跑赢国内沪深300/中证500/中证1000。国内商品市场方面，“双焦”品种表现强势，焦煤、焦炭分别上涨8.31%、7.71%。
　　二级市场
　　本周REITs表现一般，38只REITs上涨，35只收跌，1只收平。各类资产表现分化，数据中心表现出色，涨幅最大达1.32%。仓储、园区、能源板块收红，但涨幅不大。消费、租赁住房、市政环保、交通设施板块整体微跌，跌幅0.2%以内。
　　上市REITs项目中园区板块数量最多，尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。前期跌幅较大的合肥高新和津开产园本周分别上涨0.6%和1.0%，预测分派率分别为5.33%和4.44%，可继续关注反弹情况。金隅智造工场和首农2只园区REITs预测分派率目前仍然处于板块较高水平，项目均位于北京，且也都提供了收益分配调节机制，仍可重点关注。
　　消费基础设施板块个券分化。奥莱资产本周表现较弱，上周新上市的唯品会奥莱按照发行价3.48元测算的2026年分派率为4.71%，按照周五收盘价4.398元测算的分派率约为3.72%，首创奥莱预测的分派率约为3.6-4.0%，整体定价已较为充分。目前华威市场、物美消费、百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，物美超市又在学习胖东来自主调改，可继续重点关注。
　　REITs成交情绪仍然较差，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个券，产权类项目分派率较高的分别是园区4.36%、消费4.23%和仓储4.07%，租赁住房约为3.09%。
　　一级市场
　　9月8日，西安高新区高科产业园REITs项目获国家发改委正式推荐，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目正式进入发行阶段。目前陕西省内相关REITs项目包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓储物流第一次扩募等4只REITs项目，其中华山景区REITs目前进展顺利，有望成为我国文旅领域第一单。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。