本周（2025年9月1-5日）中证REITs全收益指数收于1078.42点，周度上涨0.47%，延续了上周的修复形态。周内来看，周二至周四连涨三天，累计涨幅达到1.18%，周五回撤了0.43%。我国已上市的73个REITs项目总市值收于2192亿元，环比增长0.19%，其中流通市值合计1054亿元。
　　大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周沪金、沪银和COMEX黄金分别上涨了4%、4.55%和3.52%，大幅跑赢REITs、权益、债券。国内权益市场周二至周四急跌，商品市场则涨跌分化，多晶硅强势反弹。
　　二级市场
　　REITs继续修复，除了数据中心REITs回调了0.24%外，其余资产收红。本周47只REITs上涨，2只持平，24只收跌。
　　消费设施板块以1.48%的涨幅继续领先，嘉实物美消费、华安百联消费两只热门REITs分别上涨了1.81%和3.41%。物美消费资产位于北京核心区域，业绩补偿机制下分红较有保障。百联消费在上海五角场，2024年末年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨近39%。目前物美消费、百联消费、华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。
　　租赁住房板块本周上涨1.22%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，对应的分派率在2.6-3.1%之间，上海地产的预计分派率在4%以上，蛇口租赁住房的林下项目设置了EBITDA补足机制。租赁住房板块资产质量好、出租率高且稳定，债市企稳后可重点跟踪。
　　REITs成交情绪继续走低，日均成交额5.56亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降12.74%、13.31%、0.09pct。近期多只REITs进行分红，前期分红次数偏少、可供分派金额较高的项目值得关注。
　　从中债估值收益率来看，仓储物流4.86%、园区4.49%和交通设施4.45%靠前，可优先选择设置了业绩“兜底”、出租率表现尚可的经济发达区域项目，如普洛斯、联东科创、招商科创、东久新经济。产权类项目现金分派率较高的分别是园区4.27%、消费4.19%和仓储4.02%，租赁住房约3.06%。
　　一级市场
　　首单外资消费REIT完成询价，凯德商业的网下投资者认购倍数超250倍，与近期发行的绿发商业、唯品会奥莱相当。项目将募集22.872亿元，估值25.69亿元，2025年年化和2026年预测现金流分派率分别为4.40%和4.53%。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。