核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期有所提振，但4月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+0.32%，相对沪深300的超额收益为-1.22%，行业排名相对靠后（25/32）；年初至今长江房地产指数-4.64%，相对沪深300的超额收益为-5.84%，行业排名相对靠后（30/32）。本周房地产板块表现较差，开发和物业类标的有涨有跌，收租类以上涨为主。
　　政策：湖北发布盘活存量土地改革试点方案，广州发布房贷“商转公”新规等。
　　地方：湖北要求全省摸清国企“家底”，锚定资源资产化、资产证券化、资金杠杆化目标，清理闲置低效土地资源以提升国有资产效率；允许省政府批准的国有企业依法采取土地作价出资方式处置划拨土地，支持基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs）等。广州“商转公”新规公开征求意见，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；申请商转公贷款时，原商业贷款要求已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。北京个人“二房东”转租10套及以上住房将纳入行业监管，拟明确个人在本市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的，应当依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。
　　销售：样本城市新房及二手备案同比降至低位。
　　样本城市新房及二手备案同比降至低位。37城新房成交面积四周滚动同比-13.7%，较上周+4.2pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+0.6%，较上周+1.2pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-2.8%，19城二手房成交面积累计同比+18.4%。7月截至4日，37城新房成交面积当月同比-14.8%，19城二手成交面积当月同比-12.6%，12城新房及二手合计-17.3%。
　　当周热点：如何理解合意“租售比”？
　　当前一线城住房租售比大多位于1.5%-2%之间，部分区域或品类已不低于无风险利率，但止跌回稳仍面临一定压力，合意“租售比”到底在哪儿？住房既是资产也是消费，从资产视角去理解，租售比即资本化率，相当于估值的倒数；定存、大额存单、国债等低风险理财类收益率都是投资住房的机会成本，租售比较之顺挂且提供一定的风险溢价是房价企稳的必要条件之一，尽管风险溢价的厚度尚无定论，但2%以下的租售比应该是不够的；估值角度，利率作为全社会资产定价的锚，长期引导租售比走势，但中短期内二者并非完全正相关，租售比还会受到租金或者房价预期、风险偏好等顺周期因子的影响，最关键的还是实际利率。从住房消费角度，租售比应当锚定房贷利率，二者决定静态的租售性价比权衡，当前住房的消费权重大于投资权重。当前开发类个股位置不高，政策宽松的必要性提高且时间点逐步临近，可择优配置等待交易窗口；而具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头，则是中长线配置机会。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。