核心要点：
　　政策跟踪：北京将不断优化房地产政策，优化土地供应
　　7月1日，北京市政府召开常务会议，研究推进“住有所居”有关工作等事项。房地产政策方面，会议提到要加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善“保障+市场”住房供应体系，不断优化房地产政策，更好满足市民群众高品质、多样化居住需要。要持续完善住房保障制度，优化政策设计，规范保障性租赁住房运营管理，扎实做好民生兜底保障。积极培育发展住房租赁市场，维护良好市场秩序。从供应端看，会议强调要努力建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全完善配套公共服务设施，鼓励建设更多“好房子”。
　　从二手房成交看，6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1-5月放缓4pct。北京二手房成交同比增速逐步趋缓，尤其是去年下半年基数较高，预计今年下半年增速将进一步放缓，需要政策端继续发力提振需求。
　　新房、二手房成交同比继续放缓
　　新房：根据Wind数据，30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓。分城市来看，一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）。
　　此外，6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1-6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2%。
　　二手房：根据Wind数据，13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正。单月来看，6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct。
　　投资建议
　　6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落。我们认为下半年地产政策仍需发力，尤其是专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度也将加大，有利于激活需求，加快库存去化。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。