一、核心要点
　　前瞻及佐证指标：
　　二手及租金价格：截至2025年5月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，而二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数；
　　二手带看人数：截至2025年6月，12个样本城市平均带看人数环比下降8.3%，在5月+3.9%的基础上转负；
　　流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2025年7月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大；
　　挂牌价调涨占比：截至2025年6月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降8.8%，环比降幅较5月扩大4.5 PCT。
　　周观点：（一）判断往后房贷利率下降或有助于从净租金回报率与按揭利率之差收窄的角度推动新房及二手房的合计总需求筑底，同时重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善的可能；（二）判断现房销售相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。判断房地产市场稳定仍是重要政策目标，关注城市更新、收购商品房、收购存量土地等存量政策的优化和落地；“加力实施城市更新行动”、“有力有序推进城中村和危旧房改造”等表述下，关注城中村、危旧房改造以及城市基础设施建设等城市更新工作的推进落地；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，从考虑潜在减值压力调整后的PB估值水平来看，当前板块调整后PB约1.0倍，已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧，认为板块已进入投资区间，而更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。
　　风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。