REITs当前整体估值思路
　　 REITS底层资产的主流估值方法可以分为市场法,成本法和收益法三大类,我国REITs采用收益法作为底层资产的核心估值方法，这主要由市场发展阶段与底层资产特性抟同决定。REITs本质是将底层不动产证券化的产品，其价值与底层资产估值紧密相扣，因此REITs产品的估值也以底层资产价值为基础。
　　REIT'S产品估值方法可以分为绝对估值和相对估值两大类,
　　绝对估值法是以REIT's底层资产价值为基础,主要在发行初厕由第三方机构专业评估;国内实阀来看，相对估值法是REITs产品上市后在二级市场投资以及横向比较的重要依据。1〕第一类指标主要从权益视角出发，衡量REITs的二级市场价格相对水平，反映市场所认为的产品投资价值，具体指标包括和股票市盈率{市净率相似的P/NAV和P/FFQ 2)第二类指标则从固收视角出发，由于REITs产品具备收益稳定等债性特征,以内部收益率IRR．现金分派率等衡量REITs收益率水平的指标为锚分析判断REITs投资价值,是一种较为直观的相对估值方法。
　　REITs的股债双重特征
　　REITs兼具股性与债性的双重特征，使其在固收领域中成为独特的配置品种。从债性维度看，REITs通过强制分红制度提供稳定的现金流，且底层资产租金收入具备抗通胀属性，形成类固定收益特性，从股性维度看，REITs二级市场价格随交易实时被动,且与产品基本面相关。
　　具体数据层面，1)相关性上，REITs指数和股票市场相关性更高，和债券市场相对弱相关，但和股、债近一年均为正相关;2)波动率上，REITs表现也介于股债之间，但在股熊期间股性更加明显。3）从年报披露后的市场表现素看，REITs二摄市场价格具有明显的价值驱动特征，即资产评估价值越高、价格涨幅越大，进一步验证其权益属性;4)区分产品类别上，产权类REIT's股性普遍强于特许经营模类REITs，主要是由于其底层资产具有增值属性。
　　股债双重估值视角下REITs估值横向对比
　　D固收视角来看，IRR是衡量REIT's中长期投资价值的较优指标。持续的收益和分红是偏固收账户的主要考量因素，现金流分派率、IRR等指标能够较好地衡量了产品的现金流持续生成能力，且较为贴合REITs高分红低波动的特性。其中，IRR是衡量所有品类REITs中长期投资价值的更优指标。
　　现金分派率在普适性上存在明显局限，更适用于在经营杖类产品内部横向对比:现金流分派率只反映当年现金流情况，可能受到宏观环境和底层资产特庥情况影响，年度间波动水平较大;特许经营权类REITs到期底层资产价值归零，收益期间每年现金分派包括分红和本金摊还，特许经营权REITs2024年现金流分派率位于6%-15%区间，显著高于产权类REITs3%6-6%水平，不同属性REITs间，现金分派率不具有横向可比性。
　　内部彀益率(IRR）在横向比较全品类REIT's长期投资价值时更具优势:IRR作为动态指标计算涵盖整个收益期现金流，避免现金分派率完鳖性和稳定性不足的问题;IRR无需考虑经营权REITs本金分摊问题，更直观准确地反映产品真实现金流水平，在产权类和经营权类REITs之间具有可比性;IRR计算过程已将时间因素考虑在内，因而不同存续期限的REITs也具有可比性。
　　2)权益视角来看，P/NAV指标具有一定普适性。偏权益配置的账户对REITs的二级市场资本利得更关注，P/NAV和P/FFO能有效反映市场对产品投资价值的判断，相似的两个指标中P/NAV的通用性更强。P/FFO指标反映REITs市值相对于底层资产收入的偏离程度，和股票市盈率指标类似;P/NAV指标以基金公允净值〔NAV)为基础，反映REITs产品市场价格相对于基金净值的偏离水平，和股票市净率指标异曲同工。由于特许经营杖类REITs采用"本息摊迁"的分红模式，P/FFO指标可比性较低，更适用于易区分经营现金流的产权类，而相比之下类似的P/NAV指标则更具普适性:FFO(经营现金流）在净利润基础上进行多项调整计算得出，而净利润本身扣减了REITs当年分红支付的资金，由于产权类采用"分红+到期还本"而特许经营权类则采用"本息摊还""方式且资产价值最终归零，这一差异导致FFO指标难以准确区分经营权类REITs的运营现金流和本金偿还部分，从而削弱了P/FFO指标对于这一品类REITs的衡量价值，因此P/FFO指标更适用于易于区分经营现金流的产权类产品内部进行比蛟。相比之下，相似逻辑的NAV估值法通过未来现金流折现评估REITs底层资产价值，受分红模式影响较小，其衍生的P/NAV指标更符合我国REITs市场的整体估值比较。
　　定量层面分析REITs的投资价值
　　1)二缓市场表现:股债双牛场景下REITs处于上涨周期仍有空间。4月初以来，权益市场回暖而十债利率低位徘徊,当前市场基本处于股债双牛场景前期，结合当前的宏观环境来看，包括降准降息在内的一揽子宽松货币政策落地，一方面稳固预期，叠加关税冲突缓和，股市有望继续走牛;另一方面宽松的货币政策带动流动性平稳，短期内债市不空。此外，从区间时长来看，2024年股债双牛阶段延续了3个月，目前持续仅1个月左右，且本轮股市与债市上涨幅度仅为2024/2/4-2024/