深耕大湾区，未来发展确定性强。星盛商业在粤港澳大湾区形成了“湾区双中心，一城双子星”的战略布局。截至2024年6月，公司合约管理项目覆盖全国21个城市，共有54个项目，其中33个部署在大湾区，占总数的61.1%，根据公司口径，剔除18个咨询服务项目后，公司合约总面积约277万㎡，开业面积约177万㎡，未开业面积100万㎡；已开业项目29个，筹备中项目17个，扩张计划稳步推进，增长确定性较强。同时每年进行展望与工作计划，适时调整改进战略。
　　委托管理与整租服务为主，品牌服务及管理输出模式结构性优化。公司业务包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务等三种业务模式。截至2024H1，三类业务模式分别实现收入2.10、0.43和0.61亿元，同比2023H1增长10.5%、-31.7%、74.3%。业务毛利率方面，2024H1委托管理、品牌输出及整租服务三类业务毛利率分别为57.9%、75.2%、12.7%，相较2023H1的58.3%、74.4%和19.4%整体保持稳定，维持高位。
　　核心经营数据稳中向好。2023年公司累计同店销售增长18%，全年月度同店销售额和社会消费品总销售额同比保持正增长。公司商场累计同店客流提升39%。出租率较2022年底提升0.3个百分点至92.8%；2023年底收缴率同比提升1.3个百分点至99.8%；合作商户数量进一步增至5000家。
　　营收与净利润受业务调整优化影响波动上升，毛利率保持较高水平。公司2023年收入6.35亿元，同比增长13.0%，截至2024H1，公司实现收入3.14亿元，同比增长8.8%。公司2023年整体毛利率为52.5%，2024H1整体毛利率为51.6%，在商业运营赛道保持较高水平。
　　持续分红，高派息率回馈投资者。公司自2021上市以来持续推出高股息方案，2023年全年股息每股0.12元，同比增长12.2%，派息率达到70.0%。2024年上半年，公司中期派息0.04元/股，持续回报投资者。
　　投资建议：星盛商业1）深耕发展潜力较大的大湾区，背靠优质关联公司未来发展确定性强；2）战略因时而变，灵活调整业务布局，持续优化项目结构，保障利润高质量增长；3）商业运营实力雄厚，品牌知名度高，业务成熟，财务稳健，具备领先优势。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.50、1.55、1.59亿元，当前股价对应PE分别为8、7、7倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。
　　风险提示：1）行业竞争加剧的风险；2）商管行业恢复不及预期；3）消费意愿恢复不及预期；4）整租服务快速扩张对于公司管理能力的要求。5）公司新项目推进不及预期。