2022年归母净利润同比下降16.6%：2022年公司营业收入为5.6亿元，同比下降1.8%，毛利约3.1亿元，同比下降5.3%，归母净利润为1.54亿元，同比下降16.6%；毛利率为55.7%，同比下降2个百分点，费用率为16.8%，同比上升2.9个百分点，净利率为26.5%，同比下降5.6个百分点。公司收入下降主要由于受地产市场低迷影响，前期顾问咨询服务数量减少导致前期服务业务收入减少，而受疫情影响的租金减免以及毛利率较高的品牌及管理输出服务收入占比减少，使得公司的利润率水平亦有所下降。公司宣派末期股息7港仙，全年派息率62%。
　　虽受疫情影响，运营韧性仍在：公司四大能力，包括量身定制的研策能力、强大的客户招揽能力、数字化的运营能力、因地制宜的改造升级能力带来项目运营效率的持续提升。期内，公司全线运营购物中心的销售额同比下降2%，可比同店下降5.5%。整体出租率92.5%，同比略降1.5个百分点，但保持行业较高水平。公司的委托管理服务及品牌及管理输出服务的毛利率在行业艰难环境下仍分别同比上升4.8个百分点及同比持平，体现了公司运营管理能力的韧性。随着疫情防控放开，2023年1-2月公司同店销售同比增长10.2%，客流同比增长12.9%。2023年1月及2月，公司标杆项目福田星河COCOPark的销售额分别同比增长5.4%及41.7%，同比2019年增长10.1%及15.6%。
　　良好市场化能力：公司期内新开5个项目，目前公司累计在管商场26个，在管面积约191万方，第三方面积占比为76%，为行业领先水平。公司品牌体系（“COCOPark”、“COCOCity及iCO”、“COCOGarden”、“第三空间”）及运营管理能力在市场上广受认可，外拓斩获不断。2022年公司共拓展4个项目，合约面积约44万方。截止目前，公司的合约面积约370万方，覆盖大湾区（占比48.7%）、长三角（占比14.6%）及华中地区（占比3.8%）等区域，第三方面积占比达60%。在手咨询项目13个，为公司带来潜在合约面积。
　　目标价2.5港元，买入评级：公司的市场化外拓起步于2014年，是最早进行外拓的商管公司之一。虽然公司业绩短期内受到行业下行态势及疫情影响，但2023年经营情况呈现稳中向好的态势。关联方星河控股的稳健经营也为公司的发展提供业务保障。公司未来将更加注重精细化运营，做好有质量的开业，实现高质量的拓展。我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性。预计2023年至2025年，公司将实现归母净利润分别约1.8亿元、2.2亿元、2.8亿元，给予2023年12倍市盈率，对应目标价2.5港元，较现价有52%的上升空间，买入评级。