事项：
　　星盛商业发布2022年年报，2022年收入5.62亿元，同比下降1.8%；归母净利润1.54亿元，同比下降16.6%；核心归母净利润1.99亿元，同比增长6%；拟派发末期股息每股0.07港元。
　　平安观点：
　　疫情叠加地产波动拖累业绩，部分运营模式调整致毛利率结构性下滑。2022年全国多点疫情爆发拖累公司业绩表现，新项目开业进度有所放缓（2022年新开项目5个），存量项目出租率同比下滑1.5pct至92.5%，受上游地产波动前期咨询项目减少19个，计提信用减值21.4百万元。同时疫情下的租金减免及2022年新开业的整租项目经营免租期对毛利率产生冲击，前期咨询项目减少亦使高毛利率的品牌及管理输出服务占比下降，2022年毛利率同比下滑2pct至55.7%。
　　关联方支持稳定，外拓步伐稳妥推进。关联方星河控股秉承“稳健经营、高质量发展”的理念，财务状况稳健，三条红线保持绿档，2023年1月成功发行深圳首单民营房企央地合作增信供应链ABS，收益率4.8%,彰显资信实力。截至2022年星河控股土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，后续关联方支持具备稳定可靠保障。市场复杂变化下，2022年公司新签约项目6个，新增合约面积44万方，其中第三方项目5个，共计40.8万方，已同济宁城投等国资建立合作。
　　投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，存量项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可；考虑疫情扰动及地产波动拖累项目开业进度，出租率及租金尚存不确定性因素，下调2023-2024年EPS预测分别为0.19元（原为0.28元）、0.21元（原为0.37元），新增2025年EPS预测0.23元，当前股价对应PE分别为8.1倍、7.1倍、6.5倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。

研究报告全文：公房地产司2023年04月01日报星盛商业6668HK告多因素致短期业绩承压稳健运营不改初心推荐维持事项星盛商业发布2022年年报2022年收入562亿元同比下降18归母净股价171港元利润154亿元同比下降166核心归母净利润199亿元同比增长6拟派发末期股息每股007港元公主要数据平安观点司行业房地产疫情叠加地产波动拖累业绩部分运营模式调整致毛利率结构性下滑年公司网址httpswwwg-crecom2022年全国多点疫情爆发拖累公司业绩表现新项目开业进度有所放缓大股东持股黄楚龙73612022年新开项目5个存量项目出租率同比下滑15pct至925受报实际控制人黄楚龙上游地产波动前期咨询项目减少19个计提信用减值214百万元同时总股本百万股1019疫情下的租金减免及2022年新开业的整租项目经营免租期对毛利率产生点流通A股百万股0冲击前期咨询项目减少亦使高毛利率的品牌及管理输出服务占比下降评流通BH股百万股1019总市值亿港元172022年毛利率同比下滑2pct至557流通A股市值亿元0每股净资产元113关联方支持稳定外拓步伐稳妥推进关联方星河控股秉承稳健经营资产负债率4487高质量发展的理念财务状况稳健三条红线保持绿档2023年1月行情走势图成功发行深圳首单民营房企央地合作增信供应链ABS收益率48彰显资信实力截至2022年星河控股土地储备面积逾3300万平方米主要位于大湾区后续关联方支持具备稳定可靠保障市场复杂变化下2022年公司新签约项目6个新增合约面积44万方其中第三方项目5个共计408万方已同济宁城投等国资建立合作投资建议公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的存量项目运营证效果日趋优化同时兼具强劲外拓能力综合运营能力及强品牌力颇受市券场认可考虑疫情扰动及地产波动拖累项目开业进度出租率及租金尚存相关研究报告研不确定性因素下调2023-2024年EPS预测分别为019元原为028究星盛商业6668HK稳中求进不改初心元021元原为037元新增2025年EPS预测023元当前股价2022-08-26报对应PE分别为81倍71倍65倍维持推荐评级星盛商业6668HK卓越运营外拓发力经营告业绩稳步提升2022-03-31证券分析师2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元572562638721811杨侃投资咨询资格编号YOY295-18135130125S1060514080002185154189216236BQV514净利润百万元YANGKAN034pingancomcnYOY458-16622414492王懂扬投资咨询资格编号毛利率577557545540530S1060522070003321265293296288WANGDONGYANG339pingancomcn净利率ROE165134141139131EPS摊薄元018015019021023PE倍8299817165PB倍1413111008请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容星盛商业公司年报点评风险提示商管企业发展有赖于经济环境变化若经济超预期下行将对消费需求产生负面影响进而影响公司发展疫情反复或对购物中心运营产生负面影响商管企业竞争格局日趋激烈购物中心同质化严重第三方项目拓展及运营效果或不及预期请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容24星盛商业公司年报点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E货币资金1263156119092282营业额562638721811应收账款33354045销售成本249290331381预付款项按金及其他项10171922其他费用0000其他应收款0000销售费用12161213存货0000管理费用8397108122其他流动资产17789财务费用23-5-6-7流动资产总计1323162019762357其他经营损益0000长期股权投资0000投资收益-21000固定资产5432公允价值变动损益0000在建工程0000营业利润174240275303无形资产0000其他非经营损益34202020长期待摊费用0000税前利润208259295322其他非流动资产814712610509所得税59738189非流动资产合计819716614511税后利润149187214233资产总计2142233725902868归属于非控制股股东利润-5-2-3-3短期借款0000归属于母公司股东利润154189216236应付账款21283237EBITDA232357392417其他流动负债272273309349NOPLAT138169195214流动负债合计293301341386EPS元015019021023长期借款0000其他非流动负债668668668668非流动负债合计668668668668负债合计96196910091054股本9999储备1146114611461146留存收益0189405641归属于母公司股东权益1154134315591795归属于非控制股股东权益26242219权益合计1181136715811814负债和权益合计2142233725902868主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营收额增长率-18135130125EBIT增长率-969713690EBITDA增长率-1215409766现金流量表单位百万元税后利润增长率-19125314492会计年度2022E2023E2024E2025E盈利能力税后经营利润139173199219毛利率557545540530折旧与摊销0103103103净利率265293296288财务费用23-5-6-7ROE134141139131其他经营资金-16393237ROA72818382经营性现金净流量200279328351估值倍数投资性现金净流量-667141414PE99817165筹资性现金净流量772567PS27242119现金流量净额305298348372PB13111008资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容34平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033传真02133830395