事项：
　　星盛商业发布2023年年报，2023年公司营业收入6.35亿元，同比增长13.0%；归母净利润1.71亿元，同比增长10.9%；全年股息每股13.0港仙。
　　平安观点：
　　受益港客回流消费及促消费举措，多项核心指标稳步增长。2023年防疫、香港通关政策优化以及促消费等多举措出台，2023年公司同店客流同比增长39%，同店销售额同比增长18%，在营项目持续提升客户吸引力与销售成效；出租率同比上升0.3pct至92.8%，收缴率同比提升1.3pct至99.8%，合作商户数量增至5000家，较2022年底上升4.2%，商业地产存量竞争下，资管与租金收起能力稳步提升；除整租模式毛利率受新开业免租期及租赁准则影响有所下降外，其余模式毛利率相对稳定，整体毛利率52.5%。在手现金与经营性净现金流分别同比增长13%、84.9%，手握充裕现金慷慨回馈股东，全年股息每股13.0港仙，同比增长23.8%，派息率70%，重视股东回报。
　　Coco Park产品线首次走出深圳，实现湾区双中心与区域聚焦布局。2023年公司新开业6个项目，均为首次进入城市/区域的项目。其中2023年新开业厦门星河coco park，地处厦门岛内核心地段思明区，开业招商率达92%；新开业广州南沙星河coco park，开业招商率95%，Coco Park产品线首次走出深圳。截至2023年12月31日，星盛商业合约面积约284万平米，开业面积约165万平米；已开业项目27个，筹备中项目20个，未来发展仍具确定性。
　　关联方星河控股稳健经营，激励、回购机制完善健全。关联方星河控股“三条红线”保持“常绿”，并于2021—2023年荣获AAA主体信用跟踪评级，2023年成功发行深圳首单民营房企“央地合作增信”供应链ABS。星河控股拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业，当前年均租金收入超30亿，2023年销售额、回款额双双近300亿元，位列克而瑞年度权益销售额排行榜43位。2023年公司第一批股权激励计划落地，自2022年11月3日起，公司持续在二级市场进行回购，彰显公司对未来发展信心。
　　投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，存量项目运营效果日趋优化，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可；但考虑商业存量时代竞争加剧，公司外拓更加注重高质量而非绝对数量，我们下调公司2024-2025年EPS预测分别为0.19元（原为0.21元）、0.21元（原为0.23元），新增2026年EPS预测为0.24元，当前（截至2024年3月20日）股价对应PE分别为5.9倍、5.3倍、4.7倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济修复不及预期，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；2）商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期；3）若委托方经营不善，或对公司轻资产项目应收款产生拖累。