核心归母净利润同比增长12.6%：2023年上半年公司营业收入为2.88亿元，同比上升11.1%；毛利1.6亿元，同比增长9.9%；核心归母净利润为1.24亿元，同比增长12.6%。毛利率为57.1%，同比下降0.6个百分点，净利率为43.1%，同比增长0.5个百分点。随着疫情结束，市场消费缓慢复苏，公司盈利能力持续提升。公司加大轻资产项目应收款项催收，上半年实现经营性现金净流入1.22亿元，净现比为1.33。在手现金充足，期末在手现金超13亿元。
　　在营项目保持较好增长：公司作为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，截至23年6月末已开业零售商业项目数量23个，面积达141万平方，筹备中项目25个，为未来发展提供确定性。2023年上半年公司在营项目的累计同店销售额同比上升18.2%，累计同店客流同比上升26.2%。整体出租率93.5%，同比上升1.2个百分点。合作商户数量较22年底增长4.2%至5000家。公司的委托管理服务及品牌及管理输出服务的毛利率分别同比上升4.6个百分点及1.4个百分点至58.3%和74.4%，体现了公司运营管理能力的韧性。
　　坚持高质量开业：公司23年5月新开1个项目厦门星河COCOPark，整体招商率达92%，预计全年新开业项目5-7个，为业绩增长提供保障。标杆项目深圳福田星河COCOPark通过建筑升级与品牌迭代不断升级改造，出租率行业领先水平达98.7%，销售及客流均焕发新增长。截止目前，公司的合约面积约295万方，覆盖大湾区（占比80.4%）、长三角（占比12%）及华中地区（占比1.6%）等区域，第三方面积占比达50.2%。
　　目标价2.0港元，买入评级：公司聚焦大湾区、长三角区域，坚守自身能力圈，重质不重量，打造星盛独有的发展模式。关联方星河控股的稳健经营，三条红线保持常绿，也为公司的发展提供业务保障。公司拥有市场知名且完整的品牌体系，坚持精细化运营，做好有质量的开业，实现高质量的拓展。同时公司持续回购中，2023年以来累计回购约76.5万股，共计131万港元。我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性。预计2023年至2025年，公司将实现归母净利润分别约1.8亿元、2.0亿元、2.2亿元，给予2023年10倍市盈率，对应目标价2.0港元，较现价有44%的上升空间，买入评级。
　　
　　

研究报告全文：星盛商业6668更新报告买入2023年9月25日罗凡环收入利润实现双位数增长持续回购彰显信心核心归母净利润同比增长1262023年上半年公司营业收入为852-25321962288亿元同比上升111毛利16亿元同比增长99核心归Simonluofirstshanghaicomhk母净利润为124亿元同比增长126毛利率为571同比下降06个百分点净利率为431同比增长05个百分点随着疫情主要资料结束市场消费缓慢复苏公司盈利能力持续提升公司加大轻资产项目应收款项催收上半年实现经营性现金净流入122亿元净现行业物业管理比为133在手现金充足期末在手现金超13亿元股价14港元在营项目保持较好增长公司作为大湾区领先的商用物业运营服务目标价20港元供应商截至23年6月末已开业零售商业项目数量23个面积达141万平方筹备中项目25个为未来发展提供确定性2023年上45半年公司在营项目的累计同店销售额同比上升182累计同店客流同比上升262整体出租率935同比上升12个百分点合作股票代码6668商户数量较22年底增长42至5000家公司的委托管理服务及品牌已发行股本1018亿股及管理输出服务的毛利率分别同比上升46个百分点及14个百分点至583和744体现了公司运营管理能力的韧性总市值1426亿港元坚持高质量开业公司23年5月新开1个项目厦门星河COCO52周高低228港元088港元Park整体招商率达92预计全年新开业项目5-7个为业绩增长116元人民币提供保障标杆项目深圳福田星河COCOPark通过建筑升级与品牌迭每股净资产代不断升级改造出租率行业领先水平达987销售及客流均焕发主要股东HUANGCHU-LONG588新增长截止目前公司的合约面积约295万方覆盖大湾区占比804长三角占比12及华中地区占比16等区域第HUANGDE-LIN147三方面积占比达502目标价20港元买入评级公司聚焦大湾区长三角区域坚守自身能力圈重质不重量打造星盛独有的发展模式关联方星河控股的稳健经营三条红线保持常绿也为公司的发展提供业务保障公司拥有市场知名且完整的品牌体系坚持精细化运营做好有质量的开业实现高质量的拓展同时公司持续回购中2023年以来累计回购约765万股共计131万港元我们看好公司作为纯商管公司在房地产步入后周期的外拓能力和经营韧性预计2023年至2025年公司将实现归母净利润分别约18亿元20亿元22亿元给予2023年10倍市盈率对应目标价20港元较现价有44的上升空间买入评级盈利摘要股价表现年结日31122021A2022A2023E2024E2025E收入千元572209561854635005727877840116变动295-18130146154归母净利润千元184924154275176504196024217235变动458-166144111108每股盈利元018015017019021变动93-180145111108市盈率14港元6680706357每股股息元008000009010011息率6700717988资料来源公司资料第一上海预测资料来源彭博第一上海证券有限公司wwwmystockhkcom第一上海证券有限公司2023年9月主要财务报表损益表财务分析千人民币财务年度截至十二月千人民币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022A2023E2024E2025E收入572209561854635005727877840116增长率委托管理服务351909381690415898476029542451收入295-18130146154品牌及管理输出服务198557137900155732167558189294毛利329-53104123137整租服务22316422506337584289108371税前利润441-175198111108服务成本-241777-248815-289487-339767-398712归母净利润458-166144111108毛利330432313039345518388110441405盈利分析销售开支-8468-11972-8515-8625-9120综合毛利率577557544533525行政开支-71141-82595-82783-97672-120490委托管理服务毛利率490539530530530其他收入及开支-514715473---品牌及管理输出服务毛利率750733730720710上市开支-8281----整租服务毛利率406147180180180税前利润252396208345249493277087307068费用率226248220223239税项-68474-59463-71207-79082-87639净利润率321265281272261净利润183922148882178286198004219429回报率少数股东权益-1002-5393178319802194ROA2111101111归属股东利润184924154275176504196024217235ROE2913151516派息82044908578825298012108617派息率4459505050未分配利润102880634188825298012108617偿付能力每股盈利元018015017019021流动比率倍5745474849资产负债率2145444241资产负债表现金流量表千人民币财务年度截至十二月千人民币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022E2023E2024E2025E现金及现金等价物446349482835580298663959757199年内利润183922148882178286198004219429受限制现金折旧及摊销73317698808284878911贸易及其他应收款4583746300486155104653598融资成本386923342233422334223342按公允价值计量且其变动计营运资金变动入损益的金融资产1990-----135941820899494469919物业及设备44694501459146834776支付税项-56863-71081-78963-32531-15834投资物业47524767451805824846115888420经营活动现金流净额199757204129204948279823327394递延税项资产927921600220322247322922固定资产投资-9857-706033-35843-40383-42399总资产14323462141857225369123806902519416合营联营公司投资-----贸易及其他应付款项171953208054218457229380240849其他-65725872577229979-65406-102871租赁负债68727690531704342718428732797投资活动现金流-66711519739-5864-105789-145270合约负债1137819090200452104722099借贷变化-----应付税项4057031321319473258633238已付股息-82044-90857-88252-98012-108617递延税负债-6123642967517088其他854091-26094-3710-3720-3729总负债29369796115498295310099601037875融资活动现金流772047-116951-91962-101732-112347控股股东权益11211481154397124264913406611449278少数股东权益1750126306280893006932263现金变动3046891069171071237230269777权益合计11386491180703127073813707301481542初期现金141660446349482835589958662260末期现金446349553266589958662260732036资料来源公司资料第一上海预测-2-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2023年9月第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话8522522-2101传真8522810-6789本报告由第一上海证券有限公司第一上海编制仅供机构投资者一般审阅未经第一上海事先明确书面许可就本报告之任何材料内容或印本不得以任何方式复制摘录引用更改转移传输或分发给任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作参考之用并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据或就其作出要约或要约邀请也不构成投资建议阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策本报告及任何资料材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标财务情况风险承受能力或任何特别需要阁下应综合考虑到本身的投资目标风险评估财务及税务状况等因素自行作出本身独立的投资决策本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生但对于本报告所载预测意见和预期的公平性准确性完整性或正确性并不作任何明示或暗示的陈述或保证第一上海或其各自的董事主管人员职员雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任对于本报告所载信息的准确性公平性完整性或正确性不可作出依赖第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经就本报告所载信息评论或投资策略发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点信息意见和估计均按现况提供不提供任何形式的保证并可随时更改恕不另行通知第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法一九三四年证券法或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商此外第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法下简称为投资顾问法投资顾问法及一九三四年证券法一起简称为有关法例或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问在没有获得有关法例特别豁免的情况下任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务包括但不限于在此档内陈述的内容皆没有意图提供给美国人此档及其复印本均不可传送或被带往美国在美国分发或提供给美国人在若干国家或司法管辖区分发发行或使用本报告可能会抵触当地法律规定或其他注册发牌的规例本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用-3-2023第一上海证券有限公司版权所有保留一切权利本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放