事项：
　　星盛商业发布2023年中期报告，2023H1收入2.9亿元，同比增长11.1%；归母净利润0.97亿元，同比增长0.9%；核心归母净利润1.24亿元，同比增长12.6%。
　　平安观点：
　　疫情影响消退，收入、核心利润均稳步增长。2023H1防疫、香港通关政策优化以及促消费等多举措出台，公司核心经营指标均实现稳步增长。2023H1累计同店销售额同比增长18.2%，累计同店客流量同比增长26.2%；毛利率57.1%，除整租模式毛利率受新开业及租赁准则影响有所下降外，其余模式毛利率均稳步提升；在手现金充足，同时加大轻资产项目应收款项催收，H1实现经营性现金净流入1.22亿元，净现比为1.33。
　　出租率企稳回升，品牌组合抗风险能力彰显。2023H1公司开业面积、合约面积分别为141、295万方，其中第三方合约面积占比50%，保持较高市场化水平，坚持有质量的拓展。在营项目运营良好，整体出租率较2022年末升1pct至93.5%，合作商户数量增至5000家，较2022年末升4.2%；2023年5月新开业厦门星河coco park，地处厦门岛内核心地段思明区，整体招商率达92%，预计公司全年新开业项目5-7个。
　　关联方星河控股稳健经营，激励、回购机制完善健全。关联方星河控股“三条红线”保持“常绿”，并于2021—2023年荣获AAA体信用跟踪评级，为公司深耕大湾区保驾护航。2023年4月公司第一批股权激励计划落地，共总授予股份5480万股，覆盖公司及关联方136位核心人员；自2022年11月3日起，公司持续在二级市场进行回购，2023年初至今已累计进行6次回购，对应回购股份约76.5万股，彰显公司对未来发展信心。
　　投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，存量项目运营效果日趋优化，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可；维持公司2023-2025年EPS预测分别为0.19元、0.21元、0.23元，当前股价对应PE分别为6.9倍、6.0倍、5.5倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济修复不及预期，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；2）商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期；3）若委托方经营不善，或对公司轻资产项目应收款产生拖累。