事件：公司近期发布2022年报，实现营收5.6亿元，同比-1.8%，实现归母净利润1.5亿元，同比-16.6%，剔除租赁准则影响后的核心净利润为2.0亿元，同比+6.0%。
　　疫情及地产行业波动等因素拖累短期业绩。公司业绩下滑主要源于：①疫情拖累公司开业进度，同时亦影响存量项目经营表现；②地产行业波动造成公司前期咨询业务减少，同时租金减免及新开整租项目开业免租期影响毛利率水平，综合毛利率同比下降2.0pct至55.7%；③此外，租赁准则下新交付整租项目也对当期利润表造成一定负担。分业务看，公司2022年委管/品牌及管理输出/整租模式分别实现营收3.8/1.4/0.4亿元，同比+8.5%/-30.5%/+91.5%，毛利率分别同比+4.8/-1.7/-26.3pct，其中委管项目作为公司业绩基本盘，营收贡献和盈利能力稳中有进。
　　在营项目经营韧性凸显，复苏势头良好。疫情影响下2022年公司在营项目销售额同比下降2.1%、同店下降5.5%，出租率小幅下滑1.5pct至92.5%；2023年1-2月同店销售额及客流分别同比增长10.2%/12.9%，体现出较强经营韧性。其中标杆项目深圳福田星河COCOPark 2022年出租率维持98.5%高位，23年2月单月销售额同比增幅达41.7%，较疫情前19年同期亦增长15.6%，复苏势头良好。
　　母公司稳健经营，聚焦深耕区域高质量拓展。公司2022年新签约5个第三方项目及1个关联方项目，新增合约面积44万方。报告期末公司已开业/合约项目分别为26/52个，已开业/合约面积分别为190.8/370.0万方，另有13个前期咨询项目。公司23年计划新开5-7个项目，目标外拓项目数量/面积不少于4个/28万方。随着消费基础设施REITs推进，作为深耕大湾区的优质商管公司，看好公司未来获得更多优质项目机会。母公司星河控股信用完好、在大湾区土储充足，2022年销售额达302亿元，若未来母公司支持力度增加，将进一步强化公司深耕优势。
　　盈利预测与投资建议
　　维持买入评级，目标价2.24港元。根据公司年报，我们下调了公司营收增速并小幅上调了毛利率，同时下调了投资收益，并小幅上调了销售费率，调整公司2023-2024年EPS预测为0.18/0.22元（原预测23-24年为0.28/0.37元）并引入25年EPS预测为0.27元。可比公司2023年估值为11X，对应目标价2.24港元。（汇率：1港元=0.901人民币）。
　　风险提示：母公司交付不及预期。湾区外影响不足。管理能力摊薄致运营效率下降。