核心观点
　　止跌回稳的政策目标明显更为积极，常规产业政策已接近用足，当前量价脉冲逐步降温，趋势反转还需时间，但量的急跌过程基本结束，房价距离均衡位置更近一步，政策也将进入超常规区间，行业边际上最困难的时候可能正在过去。去年4月和9月股价隐含的预期相对悲观，对应优质地产股的底部区间，当前股票位置已接近9月新政前，可能意味着交易性机会。关注具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-1.58%，相对沪深300的超额收益为-2.11%，行业排名靠后（28/32）；年初至今长江房地产指数-4.66%，相对沪深300的超额收益为-2.07%，行业排名相对靠后（23/32）。本周房地产板块表现较差，开发类普遍下跌，物管类有涨有跌，收租类有所补涨。
　　政策：四部门联合印发《土地储备管理办法》，各地继续优化房地产相关政策。
　　中央：自然资源部、财政部、中国人民银行、金监局联合印发《土地储备管理办法》，各地需依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模；对于三年内可收储的土地资源，要在总量、结构、布局、时序等进行统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。地方：广西钦州进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施，包括优化“工抵房”网签备案、购房补贴、住房公积金购房使用的支持力度、商业性个人住房贷款住房套数认定标准、城市基础设施配套费缴纳时间等九个方面。四川泸州、福建泉州、江苏常州等优化公积金相关政策。
　　销售：本周样本城市新房备案同比边际基本持平，二手继续回落。
　　新房备案同比边际基本持平，二手继续回落。37城新房成交面积当周同比+8.3%，较上周降低0.5pct，19城二手房成交面积当周同比+9.7%，较上周降低18.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+12.7%，19城二手房成交面积累计同比+27.1%。截至1月24日，1月37城新房成交面积当月同比+12.7%，19城二手成交面积+27.1%，12城新房及二手合计+17.3%。
　　当周热点：房价寻底进程中的区域和板块分化
　　从全局来看，当前均价已接近历史支撑位，累积调整时间也超过三年，可能意味着主跌浪过去，只是从实际利率和风险偏好等定价因子而言，未来的合理估值中枢应该比过去要低一些，隐含更高的合意租售比。从结构来看，大城市均价仍未到达历史支撑位，趋势性的止跌回稳可能需要超常规政策发力；无风险利率低于租售比，只是回稳的必要条件之一，但对于定价而言，增长预期可能更重要，意味着实际利率才是最关键的锚，一方面需要足够低的名义利率，另一方面更需要就业和收入改善背景下的良性通胀；小城市核心区域的房价已接近重置成本，租售比也已不低，进一步下跌的空间非常有限，只是量的过剩导致非核心区房价难有起色且面临长期折旧和空置压力。大城市内部，部分片区或者资产类型下跌幅度较大，租售比已具备明显吸引力，且可实现以租养贷，预计已进入底部区间；核心区新房由于地价上涨，短期具备成本驱动型涨价可能，只是持续性还需观察；而中高总价段由于收入预期承压，预计仍有一定压力。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。