剥离房地产主业。2024年6月23日，美的置业宣布拟实施以实物分派公司私人公司股份予股东，并提供现金替代予选择不接纳私人公司股份的股东。据此，公司将内部重组集团的房开业务，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从集团剥离。如重组顺利完成，集团将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变。截至2024年上半年，公司实现营业收入人民币251.34亿元，同比-30.8%，归母净利润3.8亿元，同比-51.9%；有息负债371.1亿元，较23年末下降2.5%。
　　美置服务：扎实住宅服务基本盘，锚定发力核心业态。截至2024年6月末，美置服务合约面积9218万平方米，在管面积6989万平方米。在稳固住宅基本盘的基础上，美置服务借助控股股东强大的产业链资源优势，将管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域。2024年上半年，美置服务在管产业园区45个，面积721万平方米，且于2024年4月末正式进驻服务控股股东旗下的和佑医院、和泰养老中心。基于住宅、产业园区、医疗康养三大核心业态，美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值赛道，如迭加团餐，后勤服务等，以构建“基础服务+增值运营”的产品体系及综合运营能力。
　　美置商业：整合优质资产，轻重结合固本拓新。截至2024年6月末，集团运营项目13座，其中，在营商场10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米。集团着力打造悦然系商业标杆，其中，佛山悦然广场开业已满5年，商业运营已进入成熟期，NOIMargin（经营利润率）达到76%，处于行业优秀水平；贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业近2年，尚处于关键培育期。此外，集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块，同时将旗下3座产业园的产权（或使用权）及运营权整合，以构建资产运营及管理轻重结合的商业模式和丰富的资产运营及管理体系。
　　睿住发展：坚定产品领先，依托建筑工业化造好房子。目前，睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园，且成功取得ISO三体系、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万立方米。截至2024年6月末，睿住发展实现年内签约3.2亿元，其中港澳业务报告期内已实现签约1.3亿元。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，计划剥离房开主业并探索行业新模式，我们给予公司24年EPS为人民币0.71元，10-12倍PE估值，对应市值区间为111-133亿港元，对应合理价值区间为每股7.73-9.28港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.92元人民币）风险提示：市场修复不及预期。