22年核心净利有所下滑，关注公司后续的拿地变化；维持“买入”
　　公司发布2022年度业绩：22年营收736亿元，同比持平；核心净利润同比-29%至39亿元，毛利率同比-2.9pct至15.4%，受行业下行及疫情的影响，核心净利有所下滑。考虑公司的结转资源，我们调整公司营收和毛利率预测，调整公司23-25EEPS至1.29/1.35/1.48元（前值：1.76/1.81元）。可比公司2023年PE均值8.6倍（Wind一致预期），公司土储主要位于三四线城市，我们认为公司合理2023EPE为7.7倍，调整目标价至11.46港币（前值：10.85港币），维持“买入”评级。
　　销售坚持量价平衡，存量土储结构有所优化
　　由于市场调整等因素影响，公司22年销售金额792亿元，同比-42%，降幅接近22年百强房企销售金额的平均降幅（同比-41%）。但公司坚持量价平衡的策略，销售均价保持韧性，同比+8%至12546元/平米，也证明公司城市能级在优化中。公司22年补充权益货值67.5亿元，公司退出柳州等三四线城市的项目，新增了上海等核心城市地块，新增权益货值94%在二线及以上城市。截至22年末，公司拥有存量土储3206万平米，其中权益占比70%，二线及以上城市占比66%，2023年货值1500亿元，有助公司销售稳中有升，同时需要关注公司补库存进展。
　　迈入“三条红线”绿档阵营，融资成本持续下降
　　截至22年末，公司“三条红线”指标迈入绿档。公司有息负债485亿元，同比-14%，其中短债占比28%，且无美元债敞口，债务结构合理。公司作为“第二支箭”支持的首批房企，于去年12月获批150亿元中票额度，我们预计公司将于年内择机发行。公司年内有6笔公司债到期，合计51亿元，已清偿20亿元，待偿31亿元。22年公司加权平均融资成本同比-20bps至4.62%，连续5年下降，我们预计公司23年融资成本有望实现稳中有降。
　　非开发业务发展苗头渐露，后续值得期待
　　22年，公司的非开发业务发展苗头渐露：1）睿住智能确认收入超11亿元，同比+33%，期内新增合同金额超12亿元；2）睿住建筑确认收入超7亿元，期内新增合同金额超12亿元，第三方业务占比89%，睿住构件产品首次进入香港市场；3）物管板块在管面积5343万平米，其中第三方占比20%，非住宅占比13%。外拓项目品质有所提升，产业园/学校和商写分别占外拓签约面积的43%/22%；4）商业运营部分管理面积超70万方，22年实现客流量3863万人次，同比+19%，旗下商业实现销售额14亿元，同比+27%。
　　风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；盈利能力和销售增速不及预期。