投资要点：
　　销售不畅拖累业绩增速。截至2022年12月31日，公司实现营业收入人民币736.31亿元，同比下降0.1%。其中，物业开发及销售收入、物业管理服务收入和商业物业投资及运营收入分别贡献人民币721.92亿元、人民币11.42亿元和人民币2.97亿元。2022年，公司实现毛利人民币113.06亿元，较2021年同期下降16.2%，主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致；归母净利率为2.34%，同比下降2.73个百分点。根据公司2022年业绩公告，董事会建议宣派年度末期股息每股0.80港元，随附以股代息选择权，公司2020年和2021年末的股利支付率分别为37.84%和45.24%。
　　调整土储结构，优化存量资产。2022年，公司围绕“聚焦深耕，战略升级”路径，聚焦一、二线高潜区域，截至2022年12月31日，公司土储总面积达3874万平方米，涉及332个物业开发项目，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。公司2022年通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63.0亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。公司截至2022年年末的土储权益比为70%，较2021年上升3%，其中一、二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计52%。
　　三道红线转绿，融资优势频现。截至2022年12月31日，公司净负债率为43.9%，现金短债比为1.60，扣预资产负债率为68.2%，“三道红线”已转为绿档。同时，公司杠杆水平逐步回落，公司截至2022年年末的有息负债总量为485亿元，持有现金总量约264亿元，并获得尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。
　　公司2022年银行借款和公司债券分别占有息负债的58%和28%，加权平均融资成本下降至4.62%，在民企阵营中表现突出，并屡次获得多家主流金融机构支持，成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的内房股，以及首批创设信用保护合约发债示范房企。
　　投资建议。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核心城市，我们给予公司2023年EPS为人民币1.48元，6-7倍PE估值，对应市值区间为138-160亿港元，对应合理价值区间为每股10.15-11.84港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.8773元人民币）。
　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告美的置业3990公司年报点评2023年03月28日TableInvestInfo投资评级优于大市维持融资优势频现迈入良性成长通道股票数据TableSummary3TableStockInfo月27日收盘价港元921投资要点52周股价波动港元511-1522总股本百万股1355总市值流通市值亿元125销售不畅拖累业绩增速截至2022年12月31日公司实现营业收入人民相关研究币73631亿元同比下降01其中物业开发及销售收入物业管理服美的置业TableReportInfo3990HK半年报点评利润率务收入和商业物业投资及运营收入分别贡献人民币72192亿元人民币影响业绩增速偿债能力继续优化1142亿元和人民币297亿元2022年公司实现毛利人民币11306亿元20220831较2021年同期下降162主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致2022328-美的置业3990HK2021年归母净利率为234同比下降273个百分点根据公司2022年业绩公告年报点评销售额稳中有升结算利润率略下董事会建议宣派年度末期股息每股080港元随附以股代息选择权公司滑202203282020年和2021年末的股利支付率分别为3784和4524美的置业融资通道顺畅中票并购融资成功推进20220305调整土储结构优化存量资产2022年公司围绕聚焦深耕战略升级市场表现路径聚焦一二线高潜区域截至2022年12月31日公司土储总面积TableQuoteInfo达3874万平方米涉及332个物业开发项目分布于粤港澳大湾区长三角经济区长江中游经济区京津冀经济区和西南经济区五大区域公司2022年通过股权收购归编9个项目新增权益货值630亿元以二线城市为主同时退出部分弱三线和四线城市减少权益货值95亿元公司截至2022年年末的土储权益比为70较2021年上升3其中一二线城市面积占比66长三角和大湾区面积占比合计52三道红线转绿融资优势频现截至2022年12月31日公司净负债率为439现金短债比为160扣预资产负债率为682三道红线已转为绿档同时公司杠杆水平逐步回落公司截至2022年年末的有息负债总量沪深300对1M2M3M为485亿元持有现金总量约264亿元并获得尚未动用的银行授信额度增绝比对涨幅-162-2779-2031长至亿元1080相对涨幅-115-1814-2196资料来源海通证券研究所公司2022年银行借款和公司债券分别占有息负债的58和28加权平均TableAuthorInfo融资成本下降至462在民企阵营中表现突出并屡次获得多家主流金融机构支持成为2022年首家获得中期票据MTN批文并成功发行的内房股以及首批创设信用保护合约发债示范房企投资建议考虑到公司融资端优势显著土储结构已逐步调整至高能级核心城市我们给予公司2023年EPS为人民币148元6-7倍PE估值对应市值区间为138-160亿港元对应合理价值区间为每股1015-1184港元本文非特别注明均为人民币计价1港元08773元人民币风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期分析师涂力磊Tel02123219747Emailtll5535haitongcom主要财务数据及预测证书S0850510120001TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E联系人曾佳敏营业收入百万元7370373631775138391392509Tel02123154399-YoY404-015383102Emailzjm14937haitongcom净利润百万元37441726201121552881-YoY-135-53916571337全面摊薄EPS元303127148159213毛利率183154156158167净资产收益率15969757490资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39902事件美的置业公布2022年全年业绩点评公司2022年全年业绩情况销售不畅拖累业绩增速截至2022年12月31日公司实现营业收入人民币73631亿元同比下降01其中物业开发及销售收入物业管理服务收入和商业物业投资及运营收入分别贡献人民币72192亿元人民币1142亿元和人民币297亿元2022年公司实现毛利人民币11306亿元较2021年同期下降162主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致毛利率为1536同比下降296个百分点归母净利率为234同比下降273个百分点根据公司2022年业绩公告董事会建议宣派年度末期股息每股080港元随附以股代息选择权公司2020年和2021年末的股利支付率分别为3784和4524图1公司2019-22年营收和归母净利润单位人民币百万元图2公司2022年营业收入构成情况单位人民币亿元资料来源公司2022年业绩公告和历年年报海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所图3公司2019-22年整体毛利率和净利率情况图4公司2019-22年加权融资成本资料来源公司2022年业绩公告和历年年报海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告和历年年报海通证券研究所调整土储结构优化存量资产2022年公司围绕聚焦深耕战略升级路径聚焦一二线高潜区域截至2022年12月31日公司土储总面积达3874万平方米涉及332个物业开发项目分布于粤港澳大湾区长三角经济区长江中游经济区京津冀经济区和西南经济区五大区域与此同时公司继续保持审慎与克制优化投资策略坚定投资方向保持投资定力公司2022年通过股权收购归编9个项目新增权益货值630亿元以二线城市为主同时退出部分弱三线和四线城市减少权益货值95亿元公司截至2022年年末的土储权益比为70较2021年上升3其中一二线城市面积占比66长三角和大湾区面积占比合计52三道红线转绿融资优势频现截至2022年12月31日公司净负债率为439现金短债比为160扣预资产负债率为682三道红线已转为绿档同时公司杠杆水平逐步回落公司截至2022年年末的有息负债总量为485亿元持有现金总量约264亿元并获得尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元公司2022年银行借款和公司债券分别占有息负债的58和28加权平均融资成本下降至462在民企阵营中表现请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39903突出并屡次获得多家主流金融机构支持成为2022年首家获得中期票据MTN批文并成功发行的内房股以及首批创设信用保护合约发债示范房企此外公司融资优势还体现在金融十六条政策出台后相继获得交行工行建行等国有大行及部分股份制商业银行累计超1500亿元的授信额度以及受益于第二支箭的首批房企150亿元中票获得银行间交易商协会受理聚焦垂直领域实现轻重并举公司聚焦房地产垂直多元化物业服务聚焦客户需求实现对房开主业高效赋能商业运营双轨并行做精优质资产持有经营截至2022年12月31日公司多元拓展项目新增49个其中新增产业园17个新增校园项目10个美置服务中标多项代建工程代建面积同比增长67商业方面公司2022年持有运营商业总量超70万平方米累计开业商业体9座累计客流量同比增加19累计销售额同比增加27新筹开贵阳美的悦然广场以全业态多首店的特质打造城市商业旗舰新地标助力深化夜经济城市战略表1公司利润表对比单位百万元20212022YOY海通分析一营业总收入7370373631-010二营业总成本减营业成本602086232435主要由于部分项目单方成本提高所致减销售费用26632367-111减管理费用33822150-364主要由于集团境外全资控股子公司外币借款形加财务成本收益净额721-44-1061成融资活动的汇兑损失所致减金融资产减值323309-43加分占联营合营公司业绩-231013310加其他收入及收益894351-607三利润总额87206888-210减所得税34173311-31四净利润53033577-325减少数股东损益15591850187归属母公司净利润37441726-539五每股收益基本每股收益元304134-5592资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析毛利率18311536-296主要由于2022年内会计确认项目单方成本较高所致归母净利率508234-273净负债率46304390-240剔除预收账款资产负债率72106820-390三项费用占收入比722619-103百万元20212022YOY总资产2885202519391452归属上市公司股东净资产2351224865-544货币现金26289218112053预收账款合约负债107453861402474资料来源wind公司2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39904投资建议考虑到公司融资端优势显著土储结构已逐步调整至高能级核心城市我们给予公司2023年EPS为人民币148元6-7倍PE估值对应市值区间为138-160亿港元对应合理价值区间为每股1015-1184港元本文非特别注明均为人民币计价1港元08773元人民币表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净亿港元20212022E2023E20212022E2023E利润复合增速1109HK华润置地2464633533543479569558-0770960HK龙湖集团1354565475466332395402-043001979SZ招商蛇口1167131055100101024051323-190600325SH华发股份264151122143723895764-333均值6361066762-1613990HK美的置业125303127148266634545-021注收盘价为2023年3月27日价格1港元08773元人民币EPS为Wind一致预期可比公司剔除旭辉中国的原因是目前公司存在债务问题而美的置业目前债务信用良好增加招商蛇口和华发股份的原因是目前两家公司信用良好与公司发展类似资料来源Wind海通证券研究所风险提示1房地产行业新房总量增速具有缩量风险2市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39905财务报表分析和预测TableForecastInf主要财务指标o20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E成长能力营业收入73631775138391392509营业收入-0105278261024其他收入372394418443归属母公司净利润-538816507123370营业成本62324654417067677037获利能力销售费用2367279829373247毛利率1536155815771673管理费用2150333336084163销售净利率486399389439研发费用0000ROE694748742903财务费用-4405409711007ROIC004004004004除税前溢利6888499153346695偿债能力所得税3311189620702638资产负债率8003822281088307净利润3577309432644057净负债比率5296445438703090少数股东损益1850108311101177流动比率129127130126归属母公司净利润1726201121552881速动比率041041049043营运能力EBIT7161633671108505总资产周转率027028028028EBITDA7161645372248616应收账款周转率5310510046004200EPS元127148159213应付账款周转率187165172150每股指标元每股收益127148159213每股经营现金流000520584688每股净资产1834198321422354估值比率PE634545508380PB044041038034EVEBITDA525538455345资产负债表百万元20222023E2024E2025E流动资产214283260584256272312081现金21811306653752544689应收账款及票据1263177618722533存货139092165283148832193554其他52118628596804371305非流动资产37655398784331446653固定资产1721163516511568无形资产626595565537其他35308376484109844548现金流量表百万元20222023E2024E2025E资产总计251939300462299586358734经营活动现金流-704779149324流动负债166264205693196552247643净利润1726201121552881短期借款13681136811368113681少数股东权益1850108311101177应付账款及票据31486478363434568371折旧摊销-117114111其他121097144175148526165591营运资金变动及其他-3577383545365156非流动负债35361413614636150361投资活动现金流--3107-4317-4216长期债务34773407734577349773资本支出-0-1000其他588588588588其他投资--3107-4217-4216负债合计201625247054242913298004筹资活动现金流-491532622055普通股股本1147114711471147借款增加-7869600050004000储备23717257292788330764普通股增加-000归属母公司股东权益24865268762903131911已付股利--1085-1738-1945少数股东权益25449265322764228818其他7869000股东权益合计50314534085667260730现金净增加额-885468607164负债和股东权益251939300462299586358734备注1表中计算估值指标的收盘价日期为3月27日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39906信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹张江高科美的置业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国中国金茂投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明