聚焦高能级城市，销售均价逆势提升。公司披露2022年销售业绩，全年实现全口径销售金额792.4亿元，同比下滑42.2%；销售面积631.6万平，同比下滑46.3%；销售均价12546元/平，同比上升7.6%。根据公司中报，2022年上半年高能级城市销售占比有所提高，一二线城市销售占比达80%，粤港澳/长三角/长江中游/京津冀/西南经济区销售额占比分别为17.0%/45.0%/13.9%/10.5%/13.6%。
　　“三箭齐发”为公司打开融资渠道，信用逐步修复。2022年11月公司与中行（300亿）、交行（200亿）、工行、建行、邮储银行等多家银行签订战略合作，在开发贷、债券承销与投资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷、房地产并购融资等方面获得综合授信支持。12月多次发债，先后发行15亿中票（票面利率2.99%，由中债增进提供担保）、12.5亿公司债（2年期票面利率3.9%，2+2年期票面利率4.9%，由中证金融和国君证券联合创设CDS信用保护工具5亿、纯信用方式发行7.5亿）。截止2022年6月末公司净负债率为44.9%，较年初下降1.4pct，扣预资产负债率70.3%，较年初下降1.8pct；现金短债比达1.73；2022年上半年平均融资成本为4.6%，较2021年下降22个基点。
　　半年度营收表现平稳，利润有所下滑。公司2022H1营收316.6亿元，同比下滑4.2%，主要由于确认的销售面积以及结算单价的降低；归母净利润15.4亿元，同比下降28.6%；核心归母净利润达16.6亿，同比下降26.5%，同期公司毛利率达17.9%，较去年同期下滑2.8pct。
　　投资审慎，区域深耕持续优化土储。公司坚持区域深耕及城市升级战略，持续优化土储，2022年6月末公司拥有337个项目，土储总建面达4294万方，覆盖2021年销售面积4倍，可开发资源充足。土储整体优质，聚焦高潜力区域，其中粤港澳/长三角/长江中游经济区占比合计近67%。
　　投资建议：公司背靠美的集团，融资渠道不断打开，在市场信心逐步修复的背景下，公司销售拿地有望重新进入正常状态。预测公司2022/2023/2024年EPS为2.16/2.22/2.11元人民币，我们给予公司“增持”，目标价13.88元/股，对应2023年业绩5.5倍PE。
　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。

研究报告全文：TableInfo1TableDate美的置业03990HK房地产发布时间2023-01-06TableTitleTableInvest证券研究报告港股公司报告增持全年销售均价提升融资渠道不断拓展首次覆盖报告摘要TableMarketHK聚焦高能级城市销售均价逆势提升TableSummary公司披露2022年销售业绩全年股票数据202301056个月目标价港元1388实现全口径销售金额亿元同比下滑销售面积万79244226316收盘价港元1282平同比下滑463销售均价12546元平同比上升76根据公司12个月股价区间港元5481648中报2022年上半年高能级城市销售占比有所提高一二线城市销售占总市值百万港元1737638总股本百万股1355比达80粤港澳长三角长江中游京津冀西南经济区销售额占比分别A股百万股0为170450139105136H股百万股1355日均成交量百万股1三箭齐发为公司打开融资渠道信用逐步修复2022年11月公司与中行300亿交行200亿工行建行邮储银行等多家银行签订战略合作在开发贷债券承销与投资预售资金监管保函境外融资TablePicQuote历史收益率曲线内保外贷房地产并购融资等方面获得综合授信支持12月多次发债美的置业恒生指数先后发行亿中票票面利率由中债增进提供担保亿1529912560公司债2年期票面利率3922年期票面利率49由中证金融和40国君证券联合创设CDS信用保护工具5亿纯信用方式发行75亿20截止2022年6月末公司净负债率为449较年初下降14pct扣预资0产负债率703较年初下降18pct现金短债比达1732022年上半-20年平均融资成本为46较2021年下降22个基点-40半年度营收表现平稳利润有所下滑公司营收亿元同-602022H13166202212022420227202210比下滑42主要由于确认的销售面积以及结算单价的降低归母净利润154亿元同比下降286核心归母净利润达166亿同比下降TableTrend涨跌幅1M3M12M265同期公司毛利率达179较去年同期下滑28pct绝对收益13716投资审慎区域深耕持续优化土储公司坚持区域深耕及城市升级战略相对收益24917持续优化土储2022年6月末公司拥有337个项目土储总建面达4294万方覆盖2021年销售面积4倍可开发资源充足土储整体优质聚相关报告TableReport2023年投资策略心有所向身必随往焦高潜力区域其中粤港澳长三角长江中游经济区占比合计近67投资建议公司背靠美的集团融资渠道不断打开在市场信心逐步修--20230104东北地产周报月百强房企销售同比降幅复的背景下公司销售拿地有望重新进入正常状态预测公司12走阔东莞全面取消限购政策202220232024年EPS为216222211元人民币我们给予公司增--20230103持目标价1388元股对应2023年业绩55倍PE风险提示业绩预测和估值判断不达预期国内新冠疫情反复TableAuthorTableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024E证券分析师吴胤翔营业收入52816487429093709591672613476722538执业证书编号S0550522030003-27514066-448233-74218117166023wuyxnesccn归属母公司净利润432648374356292794300632285827-050-1347-2179268-492研究助理喻杰每股收益元352304216222211执业证书编号S055012205002918116067286yujienesccn市盈率433351522509535市净率085056058052047净资产收益率1961159211071021885总股本百万股12311234135513551355请务必阅读正文后的声明及说明美的置业港股公司报告TablePageTop附表财务报表预测摘要及指标资产负债表百万元TableForcast2021A2022E2023E2024E利润表百万元2021A2022E2023E2024E流动资产250470245231255385243448营业总收入74291709597261367225现金26289389851817615587营业成本60208580115965754775应收账款1510148217141377销售费用2663295330202791存货160641140715170809166270管理费用3382421943143987其他62030640496468660215财务费用-605-677-937-485非流动资产38050448865209259113固定资产1616161616161616营业利润8643645365606158无形资产298298298298利润总额8720685770416694租金按金278278278278所得税3417267427462611使用权资产其他35858426954990056922净利润5303418342954083资产总计288520290117307477302561少数股东损益1559125512881225流动负债198771196091209051199937短期借款15335180822182925076归属母公司净利润3744292830062858应付账款35090331583828728107EBITDA8218577656225673其他148346144850148935146754EPS元304216222211非流动负债41939420344213842253长期借款40988409884098840988租赁负债其他950104511501265主要财务比率2021A2022E2023E2024E负债合计240710238125251190242191成长能力少数股东权益24298255532684128066营业收入407-4523-74股本1044104410441044营业利润286-25317-61留存收益和资本公积22467253952840231260归属母公司净利润-135-21827-49归属母公司股东权益23512264402944632304获利能力负债和股东权益288520290117307477302561毛利率183175170176净利率51424243现金流量表百万元2021A2022E2023E2024EROE15911110288经营活动净现金流320715937-18941-254ROIC47322927净利润3744292830062858偿债能力折旧摊销180000资产负债率834821817800少数股东权益1559125512881225净负债比率628386793836营运资金变动及其他-227611754-23236-4337流动比率126125122122速动比率040047035033投资活动净现金流3440-6269-5967-5795营运能力资本支出-159000总资产周转率026024024022其他投资3599-6269-5967-5795应收账款周转率5206470045004300应付账款周转率172170167165筹资活动净现金流1060302940993459每股指标元借款增加-2317274737473247每股收益304216222211普通股增加0000每股经营现金2371176-1397-019已付股利-1631282352212每股净资产1735195121722383其他5008000估值比率现金净增加额769312696-20809-2589PE351522509535PB056058052047EVEBITDA52661210661159资料来源东北证券请务必阅读正文后的声明及说明24美的置业港股公司报告TablePageTop研究团队简介吴胤翔TableIntroduction同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券研究所喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券研究所陈希瑞清华大学低碳经济硕士曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务3年现任东北证券房地产组研究人员主要研究基础设施公募REITs领域2022年加入东北证券研究所重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明34美的置业港股公司报告TablePageTopTableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖寅021-6100180317717370432wuxiaoyinnesccn李瑞暄021-6100180218801903156lirxnesccn周嘉茜021-6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