土储结构优化，融资优势明显，维持“买入”评级
　　美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径,坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。受行业销售下行影响，我们下调公司2022-2023年盈利预测，并新增2024年盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为33.18、35.65、37.99亿元（2022/2023前值为55.90、63.33亿元），对应EPS分别为2.45、2.63、2.80元，当前股价对应PE为4.6、4.3、4.0倍。公司土储优化，融资成本不断降低，拥有智慧化制造优势，维持“买入”评级。
　　结算面积减少，盈利能力保持稳健
　　2022H1公司实现归母净利润15.4亿元，同比下降28.6%；归母核心净利润16.6亿元，同比下降57.5%；毛利率为17.9%，同比下滑2.8个百分点；净利率为8.2%，同比下滑0.9个百分点。公司整体受行业销售下行及疫情散发影响，公司结算面积减少，盈利能力有所下滑，在行业下行期保持相对稳健水平。
　　土储结构合理，融资优势明显
　　（1）销售：2022年公司销售额792.4亿元，截至2022H1二线及以上城市销售占比超过80%，销售集中度提升带动销售均价逆势上涨。（2）土储：截至2022H1公司全口径土储建面3581万方，土储权益比为69%，新获取土储朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储结构不断优化。（3）融资：2022H1公司加权平均融资成本4.60%，较2021年下降22BP。公司作为示范房企获得中债增信全额担保等多重融资工具支持发债，同时获得8家大型银行的意向性融资额度支持。
　　聚焦房地产垂直多元化，“四大主航道”协同发展
　　公司聚焦房地产垂直多元化，打造智慧健康生活服务商，坚持四大主航道协同发展。其中住宅开发构建“5M智慧健康社区”产品体系，不断升级产品系及结构；物业服务聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，做精优质资产持有经营。
　　风险提示：行业销售规模持续下滑、政策放松不及预期、融资改善不及预期。
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研美的置业03990HK土储优化融资占优打造智慧健康生活服务商究2023年01月06日港股公司深度报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期202316土储结构优化融资优势明显维持买入评级当前股价港元12760美的置业围绕聚焦深耕战略升级路径坚持住宅开发物业服务商业运港一年最高最低港元171005110股营和房地产科技四大主航道协同发展受行业销售下行影响我们下调公司公总市值亿港元17295年盈利预测并新增年盈利预测预计年归母净利润司流通市值亿港元172952022-202320242022-2024深总股本亿股分别为331835653799亿元20222023前值为55906333亿元对应度1355报流通港股亿股1355EPS分别为245263280元当前股价对应PE为464340倍公司土告储优化融资成本不断降低拥有智慧化制造优势维持买入评级近3个月换手率1622结算面积减少盈利能力保持稳健股价走势图2022H1公司实现归母净利润154亿元同比下降286归母核心净利润166亿元同比下降575毛利率为179同比下滑28个百分点净利率为82美的置业恒生指数48同比下滑09个百分点公司整体受行业销售下行及疫情散发影响公司结算面24积减少盈利能力有所下滑在行业下行期保持相对稳健水平0土储结构合理融资优势明显-241销售2022年公司销售额7924亿元截至2022H1二线及以上城市销售-48占比超过80销售集中度提升带动销售均价逆势上涨2土储截至2022H1开-722022-012022-052022-092023-01源公司全口径土储建面3581万方土储权益比为69新获取土储朝高能级核心证数据来源聚源城市都市圈区域倾斜土储结构不断优化3融资2022H1公司加权平均券融资成本460较2021年下降22BP公司作为示范房企获得中债增信全额担证券相关研究报告保等多重融资工具支持发债同时获得8家大型银行的意向性融资额度支持研聚焦房地产垂直多元化四大主航道协同发展究报公司聚焦房地产垂直多元化打造智慧健康生活服务商坚持四大主航道协同发告展其中住宅开发构建5M智慧健康社区产品体系不断升级产品系及结构物业服务聚焦客户需求实现对房开主业高效赋能产业发展基于公司的制造业基因商业运营双轨并行做精优质资产持有经营风险提示行业销售规模持续下滑政策放松不及预期融资改善不及预期财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元5248473703693726392460473YOY276404-59-79-54净利润百万元43263744331835653799YOY05-135-1147466毛利率222183180190200净利率9171687989ROE196159132126118EPS摊薄元319276245263280PE倍3541464340PB倍0807060505数据来源聚源开源证券研究所汇率使用2023年1月6日1HKD088RMB请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明120港股公司深度报告目录1始于珠三角的智慧地产制造商42销售规模保持稳健土储结构持续优化621销售排名持续提升城市布局结构调整622聚焦核心城市拿地拓储态度积极73四大主航道协同发展聚焦房地产垂直多元化831住宅开发5M智慧健康小区四大标杆住宅项目932物业服务聚焦客户需求实现对房开主业高效赋能1133产业发展行业领先绿色建筑科技服务商助力房开产品力提升1234商业运营双轨并行做精优质资产持有经营124债务结构不断优化融资成本持续降低1341融资成本降低获多家银行授信额度支持1342融资渠道多元发债利率逐步降低1343三道红线位居黄档杠杆水平逐年下降155盈利预测与投资建议1551核心假设1552盈利预测与投资建议166风险提示17附财务预测摘要18图表目录图1美的置业近20年格局升级高质量发展4图2美的置业业务覆盖6大核心经济区4图3美的置业股权结构高度集中且稳固截至2022H15图42022H1公司实现营业收入同比减少5图52022H1公司开发业务营收占比达9785图62022H1公司毛利润有所下降6图72022H1公司毛利率净利率保持相对稳定6图82022H1公司实现归母净利润154亿元6图92022H1公司实现归母核心净利润166亿元6图102022年公司销售金额有所下降7图112022年公司销售面积有所下降7图122022H1公司一二线城市销售占比8027图132022H1公司销售主要分布于长三角7图142021年公司全口径新增土储760万平方米8图152022H1公司在7座城市收购8个项目8图16截至2022H1公司总土储建面3581万方8图17截至2022H1公司在长三角土储占比298图18公司战略布局四大业务领域协同发展9图19公司为智慧生活系统化提供五大解决方案10图20公司逐步取消未来系打造中高端改善产品10图21公司不断升级产品系及结构10请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明220港股公司深度报告图22公司物管服务业态覆盖五大业态11图232022H1公司物业管理服务营收同比增长3111图24美的物业AI黑科技筑造智慧社区11图25美的物业AI智慧平台实现住宅智能化11图26睿住建筑科技经过不断积累与发展升级至30阶段12图27公司重点商业项目分布徐州佛山等地12图28公司商业运营形成购物中心等三大产品线12图292022H1公司商业运营服务营收同比增长13图302022H1公司商业运营中物业租赁占比较高13图31截至2022H1公司未动用银行授信1056亿元13图322022H1公司加权平均融资成本降至46013图33公司融资结构中以银行借款为主14图34截至2022H1公司一年内到期融资余额占比2514图35截至2022H1公司净负债率为44915图36截至2022H1公司现金短债比为17315图37截至2022H1公司扣预资产负债率70315图38截至2022H1公司有息负债余额531亿元15表1公司2022年发债成本有所下降14表2公司2022-2024年营收预计有所下降16表3对应当前股价可比主流房企2022年预计PE均值为71倍16请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明320港股公司深度报告1始于珠三角的智慧地产制造商美的置业控股有限公司以下简称美的置业或公司是我国领先的智慧地产制造商以智慧生活美的人生为品牌理念凭借深厚的制造业根基和科技化基因通过智能化工业化数字化的高质量建造和服务打造5M智慧健康社区营造美好生活方式公司成立于2004年始于佛山扎根珠三角2010年起公司走出广东开启全国化布局2015年公司确立智慧地产战略并推出5M智慧健康社区产品体系2018年公司确立一主两翼战略并成功于港交所上市2019年起公司成立睿住科技持续落地智能产业化与建筑工业化2022年公司实现全口径销售额7924亿元位居CRIC销售排行第24位图1美的置业近20年格局升级高质量发展资料来源公司官网开源证券研究所2020年公司战略由一主两翼升级为四大主航道四大主航道即住宅开发大服务产业发展及商业运营2021年下半年以来在行业格局重塑时期公司继续以稳为主致力于高质量可持续的发展提前预估及规避风险回归经营本质提升管理效益同时珍视及坚守信用价值坚定穿越市场周期实现企业的安全发展目前公司业务覆盖长三角珠三角长江中游华北西南和北方六大区域图2美的置业业务覆盖6大核心经济区资料来源公司官网请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明420港股公司深度报告截至2022H1何享健和卢德燕通过美的发展控股BVI美恒有限公司美域有限公司合计持有公司7827的股份为公司实控人其中何享健和卢德燕还通过美的控股持有美的集团31的股份为美的集团实控人整体上看公司股权高度集中且稳固为公司形成有效的治理结构提供了保障图3美的置业股权结构高度集中且稳固截至2022H1资料来源Wind开源证券研究所2022H1公司实现营业收入3166亿元同比减少42从收入结构看物业开发及销售业务仍为公司主要收入来源占比达9782物业管理服务营收占比176其他收入包括旅游与休闲服务物业租赁酒店经营及管理合计占比仅042盈利能力方面2022H1公司实现毛利567亿元同比下降580核心净利润274亿元同比下降118归母净利润154亿元同比下降286归母核心净利润166亿元同比下降575受销售收入下降带动公司毛利率为179同比下滑28个百分点净利率为82同比下滑09个百分点公司整体受行业销售下行及疫情散发影响公司结算面积减少盈利能力有所下滑图42022H1公司实现营业收入同比减少图52022H1公司开发业务营收占比达978800807007060060500504040030300202001010000-10物业开发及销售物业管理服务收入旅游与休闲项目物业租赁酒店经营及管理营业收入亿元同比数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明520港股公司深度报告图62022H1公司毛利润有所下降图72022H1公司毛利率净利率保持相对稳定160120351401008030120602510040802020600-201540-401020-600-8050毛利润亿元同比销售净利率销售毛利率数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所图82022H1公司实现归母净利润154亿元图92022H1公司实现归母核心净利润166亿元501005010800404060-10304030-202020-30020-4010-20-50100-40-600-702019202020212022H1归母净利润亿元同比归母核心净利润亿元同比数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所2销售规模保持稳健土储结构持续优化21销售排名持续提升城市布局结构调整2022年公司实现销售金额7924亿元同比下降422实现销售面积6316万平方米同比下降463销售均价12546元平方米同比增长43受行业整体销售下行波及公司销售规模有所下滑但行业排名有所提升2022年公司实现销售额7924亿元根据CRIC数据公司全口径销售排名自2015年的87位持续提升至2022年的24位请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明620港股公司深度报告图102022年公司销售金额有所下降图112022年公司销售面积有所下降1600200140012014001001501200801200100010060100080040800506002060000400400-20-50200200-400-1000-6020162017201820192020202120222016201720182019202020212022销售金额亿元同比销售面积万平米同比数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所公司销售均价的提升源于核心区域销售集中度的提升从城市能级分布来看公司聚焦一二线高能级城市集中资源升级打造一二线根据地2022H1公司二线及以上城市销售占比超过80从经济区域分布来看公司重仓长三角大湾区等国家核心经济圈在长三角和大湾区和合约销售占比超过60销售集中度进一步提升整体来看市场销售端城市分化明显高能级城市销售韧性更强公司加码高能级城市及核心都市圈项目覆盖城市结构及基本面有所优化从而带动公司销售均价逆势提升图122022H1公司一二线城市销售占比802图132022H1公司销售主要分布于长三角西南三四线城14市1980北方11长三角45二线及以长中游上城市148020珠三角17数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所22聚焦核心城市拿地拓储态度积极早期公司布局跟随集团后着眼全国独立发展公司早期土地储备项目主要跟随集团布局2004年公司成立后第一个项目便落地佛山2011年起公司通过布局邯郸进入环渤海地区逐渐开始全国化布局2019年起公司开始加大非公开市场拿地力度加大土地收并购和项目合作开发的比例此外公司成立产城及城市更新中心加大产业地产与旧区改造的投入力度请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明720港股公司深度报告坚守战略聚焦投资审慎务实公司保持审慎克制的拿地态度2021年新增总土储面积760万平方米权益拿地销售比38从城市能级看公司新增二线及以上土储面积占比91从城市布局看公司持续深耕核心地带新增深耕经济区土储面积占比72在长三角区域拿地金额占比75珠三角区域拿地金额占比122022H1公司收购8个项目新增权益货值684亿元以二线城市为主新增位于上海市浦东新区的优质地块同时退出部分弱三线和四线城市减少权益货值85亿元包含尾盘的车商以较低成本退出柳州九江大理图142021年公司全口径新增土储760万平方米图152022H1公司在7座城市收购8个项目350016300014122500102000815006100045002002018201920202021成都上海佛山长沙南京天津无锡新增拿地面积万平米2022H1新增权益土储亿元数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所土储优化稳步推进深耕核心都市圈截至2022H1公司全口径土储建面3581万平方米土储权益比为69较2022年初上升2其中一二线城市面积占比67长三角和珠三角区域占比合计53整体而言公司新获取土储朝高能级核心城市都市圈区域倾斜土储结构不断优化土储覆盖城市基本面不断向好图16截至2022H1公司总土储建面3581万方图17截至2022H1公司在长三角土储占比29700010060008050004000603000402000201000002019202020212022H120182019202020212022H1土地储备面积万平米长三角珠三角西南华北长中游数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所3四大主航道协同发展聚焦房地产垂直多元化2020年公司将一主两翼战略升级为四大主航道战略即住宅开发请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明820港股公司深度报告物业服务科技产业和商业营运四大板块间协同多元发展以构建公司核心竞争力其中住宅开发以智慧地产为指引构建5M智慧健康社区产品体系大服务以物业服务为主营发力城市空间生态建设产业发展基于公司的制造业基因商业运营双轨并行打造创新交互体验图18公司战略布局四大业务领域协同发展资料来源2022H1公司业绩报告31住宅开发5M智慧健康小区四大标杆住宅项目公司坚持智慧地产制造商的定位打造5M智慧健康社区产品体系根据广大用户对智慧健康的美好生活需求独创并持续打造5M智慧健康社区产品价值体系从美的智慧M-Smart美的健康M-Health美的品质M-Quality美的服务M-Service美的生活M-Life5大维度用制造业方式为客户精细化营造高端生活体验引领AIoT科技人居创新与发展基于制造业基因公司旨在为客户提供精细化高端生活体验1美的智慧M-Smart融合最新移动互联网AI大数据云平台智能物联等先进技术首创一站式智慧生活解决方案打通智慧家居社区服务和城市全场景满足不同用户的各种智能化场景为业主打造万物互联无感交互个性定义的未来之家2美的健康M-Health专注于业主日常健康生活方式从线上精准数据服务到线下空间功能营造聚焦健康云管健康体魄健康心理健康居家健康园林全方位呵护用户打造轻松可享的健康生活体验3美的品质M-Quality秉承制造业基因用精细化方式造房子贯穿品质设计品质选材品质建造品质监测品质交付最大程度保障业主免受空鼓渗漏开裂等质量通病的困扰实现过程精品户户精品让业主享受高品质生活4美的服务M-Service请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明920港股公司深度报告以贴心客服称心物业的专业模式从服务即享服务无忧服务透明服务美居服务社群出发借助科技与互联网等技术手段打造全生命周期服务体系让业主尊享美的式幸福5美的生活M-Life美的置业一切努力回到业主的美好生活在美的智慧美的健康美的品质美的服务的基础上通过社区生活和社群文化的综合服务与运营让客户生活有享生活有光生活有情生活有趣生活有道图19公司为智慧生活系统化提供五大解决方案资料来源公司官网目前公司形成璟睿系君兰系云筑系未来系四大标杆住宅项目其中璟睿系由原国宾系升级而成与君兰系共同主打高端定位云筑系面向中产阶级未来系则主打年轻化公司不断升级产品系及结构逐步取消未来系衍生新TOP系打造中高端改善产品同时公司涵盖13个物理空间分为四大专业设立220条品质管控点建立品质底盘体系图20公司逐步取消未来系打造中高端改善产品图21公司不断升级产品系及结构资料来源2022H1公司业绩报告资料来源2022H1公司业绩报告请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1020港股公司深度报告32物业服务聚焦客户需求实现对房开主业高效赋能公司践行大服务理念核心美的物业创立于2000年于2016年12月挂牌新三板是一家以物业管理为主的智慧物业服务平台拥有国家一级物业服务资质中国物业企业服务满意度30强公司拥有5大服务业态和5大产业板块以物业服务为主营业务涉足住宅商业写字楼产业园文旅康养政府公建等业态以及社区增值非业主增值房屋经纪广告传媒建筑管理等领域致力于成为空间服务智造商截至2022H1公司物业服务项目合约面积8667万方在管面积4641万方服务业主超70万人2022H1公司物业管理服务营收56亿元同比增长31图22公司物管服务业态覆盖五大业态图232022H1公司物业管理服务营收同比增长31100070060080050060040040030020020010000000物业管理服务收入亿元同比资料来源公司官网数据来源公司公告开源证券研究所构建智慧社区生态服务力渐获认可近年来公司围绕社区AI建设提高服务的智慧化信息化标准化2020年公司首个AI智慧社区落地佛山美的领贤公馆应用了IOT云计算人工智能大数据等前沿技术服务力方面公司施行尊享怡悦服务体系打造有温度的和美社区2020年开展2841次社区文化活动参与人数达465万次公司获得2020年住宅物业服务领先企业服务力逐渐收获认可图24美的物业AI黑科技筑造智慧社区图25美的物业AI智慧平台实现住宅智能化资料来源美的置业微信公众号资料来源美的置业微信公众号请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1120港股公司深度报告33产业发展行业领先绿色建筑科技服务商助力房开产品力提升公司产业发展以睿住科技为核心围绕智能产业化天元设计院及建筑工业化已形成囊括研发设计生产销售施工运维及产城开发营运的全链条复合服务能力牢固产业环节间渗透与融合旨在打造绿色与智慧生活全景方案供应商睿住建筑科技在10-20阶段立足PC与设计融合积累了核心优质的客户订单具备全专业建筑数字化设计能力以及全链条装配式产品供给能力紧跟市场变化进行自我产品迭代从单向产品供给进一步迈入空间方案一体化解决的30阶段在产业落地层面公司已实现辐射长三角京津冀大湾区的服务布局2022H1新增合同超5亿元销售金额超4亿元睿住智能科技已布局全国62个城市2020年交付70个项目交付户数36万套未来公司将延续夯实全产业链生态并积极向第三方输出图26睿住建筑科技经过不断积累与发展升级至30阶段资料来源2022H1公司业绩报告34商业运营双轨并行做精优质资产持有经营公司商业运营模块始于2015年坚持城市综合体邻里中心双轨并行的发展战略推出购物中心小区邻里商业长租公寓三大产品线为客户生活构建全方位的愉悦场景截至2022H1公司开业商场7座商业运营面积超70万方满铺率达922022H1公司商业物业投资及运营营收134亿元同比增长08图27公司重点商业项目分布徐州佛山等地图28公司商业运营形成购物中心等三大产品线资料来源公司官网资料来源美的置业微信公众号请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1220港股公司深度报告图292022H1公司商业运营服务营收同比增长图302022H1公司商业运营中物业租赁占比较高3050100402580302020601510401002005-1000-2002016201720182019202020212022H12016201720182019202020212022H1商业物业投资及运营亿元同比旅游与休闲项目物业租赁酒店经营及管理数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所4债务结构不断优化融资成本持续降低41融资成本降低获多家银行授信额度支持公司关联方美的集团是家电制造行业的龙头企业资金实力雄厚业务网络分布广公司稳健的销售增长与土储获取一定程度上汲取了美的集团的资源优势2022H1公司加权平均融资成本460较2022年初下降22BP截至2022H1公司银行授信额度达1533亿元其中未动用额度达1056亿元截至2022年12月中旬公司获得工商银行交通银行建设银行邮储银行等8家大型银行的意向性融资额度支持与中国银行签署300亿元战略合作协议获交通银行不超过200亿元的授信额度支持图31截至2022H1公司未动用银行授信1056亿元图322022H1公司加权平均融资成本降至46018006516001400601200100055800506004004520004020182019202020212022H12016201720182019202020212022H1银行授信额度亿元未动用的银行额度亿元加权平均融资成本数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所42融资渠道多元发债利率逐步降低早期公司依托美的控股担保进行信用背书以发行公司债券2019年4月公司评级由AA上升至AAA评级展望稳定且维持至今但在自身综合实力上升后请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1320港股公司深度报告公司并未滥用集团信用背书从融资结构来看公司融资渠道多元目前仍以银行借款为主但公司债券资产抵押证券等其他渠道融资占比逐年提升2021年11月公司成为银行间交易商协会首批重点支持的民营房企之一获批50亿元中票额度并成为2022年首家成功发行15亿中票的民营房企2022年5月公司被监管机构选定为示范房企并获准通过信用保护工具的方式发行10亿元公司债8月末公司通过创设信用缓释工具发行10亿中票9月公司作为通过中债信用增进全额担保成功发行10亿元3年期中期票据11月交易商协会受理公司150亿元中期票据储架式注册发行12月公司再次通过中债增信公司全额担保支持下发行15亿元中期票据同时作为首批央地协作联合创设信用保护工具发债示范房企成功发债125亿元截至2022H1公司银行借款公司债券分别占比6022图33公司融资结构中以银行借款为主图34截至2022H1公司一年内到期融资余额占比252022H12022H120212021202020202019201920182018020406080100020406080100银行借款公司债券资产抵押证券其他一年以内一到两年两年以上数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所表1公司2022年发债成本有所下降发行规模名义主体最新证券名称证券类别发行日期发行期限票面利率亿元信用评级22美置04一般公司债2022-12-214450250AAA22美置05一般公司债2022-12-212420250AAA22美置03一般公司债2022-12-094490650AAA22美置02一般公司债2022-12-092390600AAA22美的置业MTN004一般中期票据2022-12-0132991500AAA22美的置业MTN003一般中期票据2022-09-0233331000AAA22美的置业MTN002一般中期票据2022-08-3044801000AAA22前联佳美ABN001次交易商协会ABN2022-08-1109500000122前联佳美ABN001优先交易商协会ABN2022-08-1109545556822璟美1C证监会主管ABS2022-07-1408700000122璟美1A证监会主管ABS2022-07-1408746049922美置01一般公司债2022-05-2044501000AAA22美的置业MTN001一般中期票据2022-02-2544501500AAA数据来源Wind开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1420港股公司深度报告43三道红线位居黄档杠杆水平逐年下降截至2022H1公司净负债率449现金短债比173扣预资产负债率703位居三道红线的黄档距离绿档一步之遥公司目前推行全面数字化聚焦加快运营与交付保证快速去化以控制杠杆水平公司杠杆水平也正在逐年下降图35截至2022H1公司净负债率为449图36截至2022H1公司现金短债比为17397410089025209792802171173152601546344909340120050020182019202020212022H120182019202020212022H1净负债率现金短债比数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所图37截至2022H1公司扣预资产负债率703图38截至2022H1公司有息负债余额531亿元820700797802800600500780764400760300740721200720703100700020182019202020212022H120182019202020212022H1扣预资产负债率现金总量亿元有息负债亿元数据来源公司公告开源证券研究所数据来源公司公告开源证券研究所5盈利预测与投资建议51核心假设美的置业业务包括物业开发及销售物业管理服务商业物业投资及运营其中物业开发及销售占公司营收比例近98我们分别对上述三项业务进行预测1物业开发及销售公司自2016-2021年销售规模持续正增长2019-2021年销售金额分别为10121262和1371亿元人民币参考房地产行业从预售到竣工交付周期约1525年2020年及以后销售项目将陆续结算考虑到2021年下半年以来销售景气度下滑疫情散发影响开竣工节奏我们预计2022-2024年公司物业开发及销售收入分别为693763926047亿元同比下降597954请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1520港股公司深度报告2物业管理服务公司物业管理业务发展逾20年2019-2021年营收增速分别为376017一方面依托物业开发主业规模持续增长另一方面公司积极拓展空间服务业态整体而言公司物业管理模块中双位数增速有望保持我们预计2022-2024年公司物业管理服务增速将保持在20左右预计2022-2024年物业管理服务收入分别为109131157亿元3商业物业投资及运营包括物业租赁酒店运营文化旅游项目公司打造悦然系商业产品线截至2022H1在管商业面积超70万方我们认为公司存量商业经营预期稳健潜在筹开体量落地后有望推动商业模块营收增长疫情政策优化后酒店运营及文旅项目收入有望企稳回升我们预计2022-2024年公司商业物业投资及运营收入分别为293744亿元人民币表2公司2022-2024年营收预计有所下降202020212022E2023E2024E营业收入亿元5248473703693726392460473同比2840-6-8-5物业开发及销售亿元5151672518679896224658460同比2741-6-8-6物业管理服务收入亿元776909109013091570旅游与休闲项目亿元100133093130156物业租赁亿元082135190228273酒店经营及管理亿元009008010012014毛利率22201831180019002000数据来源Wind开源证券研究所52盈利预测与投资建议美的置业坚持智慧地产制造商发展定位战略升级为四大主航道项目重点布局核心都市圈同时公司多样化拿地土储结构逐渐优化受行业销售下行影响我们下调公司2022-2023年盈利预测并新增2024年盈利预测预计2022-2024年归母净利润分别为331835653799亿元20222023前值为55906333亿元对应EPS分别为245263280元当前股价对应PE为464340倍与主流可比公司相比公司PE估值低于平均水平公司土储优化融资成本不断降低拥有智慧化制造优势维持买入评级表3对应当前股价可比主流房企2022年预计PE均值为71倍归母净利润亿元PE估值上市公司代码评级20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E万科A000002SZ买入225224442690297596888073龙湖集团0960HK未评级238526162883327064585347越秀地产0123HK买入35948357168983615243新城控股601155SH买入126081285796840625952可比公司均值69716861美的置业3990HK买入43333235638035464340数据来源Wind开源证券研究所龙湖集团为Wind一致预期汇率使用2023年1月6日1HKD088RMB请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1620港股公司深度报告6风险提示行业销售规模持续下滑政策放松不及预期融资改善不及预期请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1720港股公司深度报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产254534250470256631273217271159营业收入5248473703693726392460473现金1859526289162594311845187营业成本4082660208568855177848379应收账款6444553410717396352761265营业费用21942663250624312242存货160570160641157428154280151194管理费用35183382318329332775其他流动资产1092310130112041229313513其他收入费用586571653768932非流动资产2922138050401724437449025营业利润65328022745175508009固定资产及在建工程34121616177719552151净财务收入费用688721165685761无形资产及其他长期资产2580936434383944241946875其他利润1726141954715511722资产总计283754288520273996282090281535除税前利润75708720783384168970流动负债195885198771205933222024218436所得税27453417313333673588短期借款1225515335168691855520411少数股东损益4991559138214851583应付账款3491335090307994022726966归母净利润43263744331835653799其他流动负债148717148346158265163241171060EBITDA85899648816992649885非流动负债4765041939398613788636010扣非后净利润34763961351137724021长期借款4638540988389393699235143EPS元361276245263280其他非流动负债1265950922894867负债合计243535240710245794259910254446主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E股本94661041104410441044成长能力储备1018421026240402732231284营业收入276404-59-79-54归母所有者权益1965022068250852836632329营业利润-174228-711361少数股东权益1815224298259242931533410归属于母公司净利润05-135-1147466负债和股东权益总计283754288520296803317591320184获利能力毛利率222183180190200净利率9171687989ROE196159132126118ROIC23-14-41-47-56偿债能力现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024E资产负债率858834828818795经营活动现金流20333207884311452958净负债比率890792786777754税前利润83817570783384168970流动比率1313121212折旧和摊销208207171163154速动比率0504040404营运资本变动39901400533443880767536营运能力其他5052344624415591449013702总资产周转率0202020202投资活动现金流724934406129106198431应收账款周转率329416450400400资本开支3293118942179951702817095应付账款周转率1716181818其他4018015503241242764725526存货周转率0303040404融资活动现金流88041060199530983978每股指标元股权融资679-0-0-0-0每股收益最新摊薄319276245263280银行借款4487445464283392692325576每股经营现金流最新摊薄15240723022其他3674944404263442382421598每股净资产最新摊薄145163185209239汇率变动对现金的影响2413262932估值比率现金净增加额50276933276235961526PE3541464340期末现金总额1909718595153193891537389PB0807060505数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1820港股公司深度报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R4中高风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4C5的普通投资者若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1920港股公司深度报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱邮箱researchkyseccnresearchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2020