增收不增利，集约管理降费用。2023年上半年，公司实现营业收入363.4亿元，同比+14.8%；归母净利润7.82亿元，同比-49.2%。截至2023年6月末，公司的毛利率和净利率分别为13.2%和2.2%，同比分别-4.7个百分点和-2.7个百分点，我们认为毛利率下降的主要原因是由于确认项目单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致。此外，公司通过集约化管理，集团管理和销售费用率在23年上半年稳步控制。
　　紧抓回款，聚焦深耕优储。23年上半年，公司实现合同销售总额406亿元，对应销售面积321万平方米，签约回款率提升至98%。为贯彻区域深耕战略，公司于大湾区和长三角经济区的布局贡献近7成业绩，销售均价增长3%至12653元/㎡，城市升级战略再上台阶。截至23年6月末，公司土储面积权益比提升至72%，较22年年初上升3%。其中，二线及以上城市的土储占比67%。23年上半年，公司新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，权益货值约38亿元，为后续高质量发展增添动能。
　　多元业务实现有利润规模增长，外拓占比持续提升。物业方面，美置服务截至23年6月末的合约面积为9114万平方米，累计清退21个低质项目（其中23年上半年主动清退3个），清退面积合计323万平方米，坚持稳健获取优质项目，实现有质量的经营。商业方面，美置商业于23年上半年的运营面积超过70+万平，在营商场9个，满铺率92%，累计销售额达14亿元，同比+27%。睿住系列方面，睿住建筑科技于23年上半年新增合同金额4亿元，第三方业务占比达到100%。此外，睿住建筑科技MIC模块化建筑产品已获香港技术标准体系认证，通过供港联盟及渠道合作方式，锁定未来3年每年不低于5亿港币的模块化建筑产品订单。
　　流动性充足偿债能力强。截至23年6月末，公司净负债率下降至39.8%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49，扣预资产负债率稳步下降至67.9%；持有现金238亿元，银行授信额度1517亿元，尚未动用的银行授信额度1118亿元，现金及金融资源充裕。23年上半年，公司融资成本保持低位，加权平均融资成本为4.68%；并分别于4月和8月成功发行12亿元和9.2亿元中期票据，优秀的融资能力巩固强大的资金实力，且无美元债。
　　投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核心城市，我们给予公司23年EPS为人民币1.31元，6-7倍PE估值，对应市值区间为123-143亿港元，对应合理价值区间为每股8.55-9.98港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币）风险提示：市场修复不及预期。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告美的置业3990公司半年报2023年09月21日TableInvestInfo投资评级优于大市维持经营结构持续优化融资保持优势股票数据TableSummary09TableStockInfo月20日收盘价港元671投资要点52周股价波动港元461-1269总股本百万股1435总市值亿港元96增收不增利集约管理降费用2023年上半年公司实现营业收入3634亿相关研究元同比148归母净利润782亿元同比-492截至2023年6月美的置业TableReportInfo03990HK2022年业绩公告点末公司的毛利率和净利率分别为132和22同比分别-47个百分点和评融资优势频现迈入良性成长通道-27个百分点我们认为毛利率下降的主要原因是由于确认项目单方成本较20230328高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致此外公司通过集约化管理集团管理和销售费用率在23年上半年稳步控制市场表现紧抓回款聚焦深耕优储23年上半年公司实现合同销售总额406亿元TableQuoteInfo对应销售面积321万平方米签约回款率提升至98为贯彻区域深耕战略公司于大湾区和长三角经济区的布局贡献近7成业绩销售均价增长3至12653元城市升级战略再上台阶截至23年6月末公司土储面积权益比提升至72较22年年初上升3其中二线及以上城市的土储占比6723年上半年公司新获广州佛山长沙等核心城市优质地块权益货值约38亿元为后续高质量发展增添动能多元业务实现有利润规模增长外拓占比持续提升物业方面美置服务截至23年6月末的合约面积为9114万平方米累计清退21个低质项目其中23年上半年主动清退3个清退面积合计323万平方米坚持稳健获沪深300对1M2M3M取优质项目实现有质量的经营商业方面美置商业于23年上半年的运营绝比对涨幅-215-115258面积超过70万平在营商场9个满铺率92累计销售额达14亿元相对涨幅-1038-635-182同比27睿住系列方面睿住建筑科技于23年上半年新增合同金额4亿资料来源海通证券研究所元第三方业务占比达到100此外睿住建筑科技MIC模块化建筑产品TableAuthorInfo已获香港技术标准体系认证通过供港联盟及渠道合作方式锁定未来3年每年不低于5亿港币的模块化建筑产品订单流动性充足偿债能力强截至23年6月末公司净负债率下降至398剔除受限制现金的现金短债比稳定在149扣预资产负债率稳步下降至679持有现金238亿元银行授信额度1517亿元尚未动用的银行授信额度1118亿元现金及金融资源充裕23年上半年公司融资成本保持低位加权平均融资成本为468并分别于4月和8月成功发行12亿元和92亿元中期票据优秀的融资能力巩固强大的资金实力且无美元债分析师涂力磊投资建议维持优于大市评级考虑到公司融资端优势显著土储结构Tel021-23185710已逐步调整至高能级核心城市我们给予公司23年EPS为人民币131元倍估值对应市值区间为亿港元对应合理价值区间为每股Emailtll5535haitongcom6-7PE123-143855-998港元本文非特别注明均为人民币计价1港元09156元人证书S0850510120001民币风险提示市场修复不及预期联系人曾佳敏主要财务数据及预测Tel02123185689TableFinanceInfoEmailzjm14937haitongcom202120222023E2024E2025E营业收入百万元7370373631767918380992395-YoY404-014391102净利润百万元37441726187321072831-YoY-135-53985124344全面摊薄EPS元303127131147197毛利率1831536147815671662净资产收益率159694701730894资料来源公司2022年年报海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39902表1公司利润表对比单位百万元1H20231H2022YOY海通分析一营业总收入36335316631475主要由于确认销售单价的增长二营业总成本31542259942134加其他收入-111252-14391减投资物业公平值变动损失11719732029减行政开支767953-1952减销售开支134973773减计提预期信贷亏损拨备158438-6391减融资成本160272-4119加应占合营企业业绩143-38-48058三利润总额27514026-3168减所得税10851418-2345四净利润16652608-3615减少数股东损益8831070-1746归属母公司净利润7821538-4915五每股收益基本每股收益元058125-5360主要由于确认销售单价的增长资料来源wind公司2023年中期业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20231H2022Ppt2022海通分析确认项目单方成本较高和对存在减值毛利率132179-47154迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致归母净利率2249-2723资产负债率784824-40800三项费用占收入比5869-11761ROE3264-3271百万元1H20231H2022Ppt2022海通分析总资产231467286167-191251939归属上市公司股东净资产24659246470024865货币现金1843723218-20621811合约负债69244107037-35386140资料来源wind公司2022年年度和2023年中期业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39903投资建议维持优于大市评级考虑到公司融资端优势显著土储结构已逐步调整至高能级核心城市我们给予公司23年EPS为人民币131元6-7倍PE估值对应市值区间为123-143亿港元对应合理价值区间为每股855-998港元本文非特别注明均为人民币计价1港元09156元人民币表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年净利亿港元202120222023E202120222023E润复合增速1109HK华润置地2307454394440657567-0550960HK龙湖集团1005362370358393839-022001979SZ招商蛇口1162124051078103250163-184600325SH华发股份223151122137647970-298均值6811085-1403990HK美的置业96303127131245147-015注收盘价为2023年9月20日价格1港元09156元人民币EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示市场修复不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39904财务报表分析和预测TableForecastInfo资产负债表百万元20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E流动资产214283259061255822311529营业收入73631767918380992395现金21811297553713644255其他收入372394418443应收账款及票据1263174818962504营业成本62324654417067677037存货139092165283148832193554销售费用2367288729333243其他52118622746795871217管理费用2150263436044158非流动资产37655398914334046691研发费用0000固定资产1721163516511568财务费用-4405409941016无形资产362344327310除税前溢利6888487952156580其他35572379124136244812所得税3311195120242593资产总计251939298952299162358220净利润3577292731923987流动负债166264204350196368247438少数股东损益1850105410851156短期借款13681136811368113681归属母公司净利润1726187321072831应付账款及票据31486478363434568371其他121097142832148342165386EBIT7161622470148400非流动负债35361413614636150361EBITDA7314632871158499长期债务34773407734577349773EPS元127131147197其他588588588588负债合计201625245711242729297800普通股股本1147114711471147储备23717255912769730528归属母公司股东权益24865267382884531676主要财务比率20222023E2024E2025E少数股东权益25449265032758828744成长能力股东权益合计50314532415643360420营业收入-0104299141024负债和股东权益251939298952299162358220归属母公司净利润-538885212453439获利能力毛利率1536147815671662销售净利率486381381432ROE694701730894ROIC004003004004偿债能力现金流量表百万元20222023E2024E2025E资产负债率8003821981148313经营活动现金流3044613784359279净负债比率5296463939553178净利润1726187321072831流动比率129127130126少数股东权益1850105410851156速动比率041041049043折旧摊销15310410199营运能力营运资金变动及其他-686310651425192总资产周转率027028028028应收账款周转率5310510046004200投资活动现金流5382-3107-4317-4216应付账款周转率187165172150资本支出-207-100每股指标元其他投资5589-3107-4217-4216每股收益127131147197每股经营现金流225428588646筹资活动现金流-12948491532622055每股净资产1834186320102207借款增加-7869600050004000估值比率普通股增加PE513501445331已付股利-403-1085-1738-1945PB036035033030其他-4675EVEBITDA485539446336现金净增加额-4478794573817118备注1表中计算估值指标的收盘价日期为09月20日2以上各表均为简表资料来源公司2022年年报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究美的置业39905信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableReports重点研究上市公司华润置地华侨城A碧桂园城建发展碧桂园服务保利物业中国国贸万物云天健集团建发股份融创服务卓越商企服务保利发展金地集团华发股份龙湖集团招商蛇口越秀服务张江高科美的置业新城控股万科A首开股份绿城中国建发国际集团华润万象生活中国金茂绿城管理控股招商积余中海物业投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明