业绩简评
　　2024年3月25日，公司发布2023年全年业绩：实现营收28.09亿元，同比+41.7%，归母净利润4.93亿元，同比+19.6%。
　　经营分析
　　收入略超预期，归母净利润不及预期主因毛利率下滑。2023年公司营收略超预期主要由于5S增值服务中优居服务规模发展迅速；而归母净利润增长不及预期主要由于毛利率下滑。2023年公司毛利率同比下滑5.1pct至24.8%。其中物管服务毛利率下滑0.8pct至18.3%；非业主增值受地产行业影响，毛利率下滑11.9pct至33.2%；5S增值服务由于毛利率较低的优居服务收入占比快速提升所带来的结构性影响，毛利率同比下滑16.0pct至32.3%。
　　积极践行品牌外拓，第三方占比持续提升，独立性增强。截至2023年末，公司合约面积0.82亿方，同比+19.0%；在管面积0.55亿方，同比+30.7%，其中第三方占比同比提升1.5pct至56.5%；全年在管建面净增加0.13亿方，其中61.3%来自第三方。在第三方占比持续提升的同时，公司维持了较高的物业费水准，平均物管费为4.21元每月每平方米（2022年为4.26元每月每平方米）。
　　硬装业务取得突破，5S增值服务大幅增长。公司于2022年在优居业务中开展硬装业务，2023年将成功经验复制并进行市场化推广，全年优居业务实现营收5.32亿元，同比+354.8%，进而带动5S增值服务整体实现营收6.78亿元，同比+172.5%，营收占比提升11.5pct至24.1%。
　　派发特别股息，派息比例及股息率双高。2023年公司派发末期股息1.178港元/股及上市五周年特别股息0.196港元/股，合计全年派息比例约70%，较2022年提升10pct。对应3月25日收盘价17.52港元/股，公司股息率达7.84%，性价比凸显。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到公司硬装业务带动收入快速增长同时拉低毛利率，我们上调收入预测并下调归母净利预测，预计2024-2026年的归母净利润分别为5.7亿元、6.5亿元、7.3亿元，同比增速分别为+15.0%、+14.2%、+12.4%。维持“买入”评级，公司股票3月25日收盘价对应2024-26年PE估值为7.9x、6.9x和6.2x。
　　风险提示
　　滨江集团销售表现不及预期；外拓不及预期；5S增值开展不顺。