业绩简评
　　2023年3月24日，公司发布2022年业绩：2022年实现收入19.83亿元，同比+41.7%，归母净利润4.12亿元，同比+28.9%。
　　经营分析
　　业绩符合预期，结构略有差异。公司2022年整体收入增速符合我们此前预期，但其中非业主增值服务收入低于我们预期15.2%（主要因为受疫情影响，下半年交付前服务开展不及预期），业主增值服务收入超预期8.6%（主要因为硬装业务超预期），综合后收入增速基本符合预期。同时由于非业主增值服务毛利率超预期，而业主增值服务毛利率下滑幅度超预期（主要因为收入结构变化），公司综合毛利率基本符合预期，归母净利润也基本符合预期。
　　外拓成效显著，物业费维持高位。截至2022年底，公司在管面积4197万方，同比增长40.1%，其中第三方占比提升7个百分点至55%，2022年新增在管面积1202.2万方中72%来自第三方；合约面积6905.8万方，同比增长38.7%，第三方占比提升至51%，2022年新增合约面积1927.5万方中第三方占比59%。在第三方占比大幅提升的同时，公司仍维持了较高的物业费收费水准，2022年平均物管费为4.26元/平方米月，与前两年基本持平。
　　硬装业务获突破，5S增值高速发展。2022年硬装业务如期落地，优居业务2022年实现收入1.2亿元（2021年仅611万元），助力2022年5S增值服务实现同比79%的高增长。由于硬装自营毛利率不及此前5S增值整体利润水平，所以其收入占比提升也拉低了5S增值服务整体毛利率至48.3%（2021年为71.3%）。
　　账面现金充裕，维持高派息率。截至2022年底，公司现金及等价物高达19.5亿元，同比增长115%。2022年末期每股派息1.001港元，全年派息率达60%。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到部分业务因收入构成变化导致毛利率下降，我们小幅调低了2023年和2024年预测至5.3亿元和6.7亿元，相较此前预测分别下调8.9%和5.7%；同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为8.45亿元，同比+25.6%。考虑到滨江集团销售表现优秀，公司自身外拓能力持续提升，5S增值有序发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为11.3x、8.9x和7.0x。
　　风险提示
　　滨江集团销售表现不及预期；外拓不及预期；5S增值开展不顺。