业绩简评
　　2023年8月25日，公司发布2023年中期业绩：2023年上半年实现收入11.9亿元，同比+43.1%，归母净利润2.3亿元，同比+21.4%。
　　经营分析
　　收入符合预期，归母净利不及预期主因毛利率下滑。2023年上半年收入增长符合预期，归母净利润增长不及预期主要因为1H23毛利率同比下滑4.8ppt至26.7%（较2022年底下滑3.2ppt），其中物管及非业主增值业务的毛利率下滑幅度较小，主要因为5S增值毛利率同比下滑36.7ppt至34.8%（主要原因其中毛利率较低的优居业务收入大幅增长拉低了毛利率，1H23在5S增值中的收入占比由去年同期及年末的11%和58%提升至63%）。
　　在管面积中第三方占比持续提升，物业费维持高位。截至2023年中期，公司在管面积约4871万方，同比+37.4%，其中第三方占比在2022年末的基础上提升1ppt至56%，且上半年新增的6.7万方在管面积中62%来自第三方。在第三方占比持续提升的同时，公司维持了较高的物业费水准，上半年平均物管费为4.27元/平方米月，比2022年末略有提升，公司外拓项目依然保持高品质。
　　硬装业务发展迅速，5S增值服务大幅增长。公司于2022年开展硬装业务，且此后该业务发展迅速，今年上半年实现收入1.21亿元，已超过2022年全年的1.17亿元，也带动了上半年5S增值服务实现同比+212%的高增长。但由于硬装业务自营相较平台抽佣毛利率更低，所以其收入占比提升也拉低了5S增值服务整体毛利率至34.8%（去年同期71.5%，去年年末48.3%）。
　　账面现金充裕，销管费率略升。截至2023年中期，公司现金及等价物达20.2亿元，同比+73.8%，但鉴于源泉税的影响，中期未派发股息，年末有望一次性派发。上半年销售费用率0.64%，管理费用率2.8%，同比略有上升，但在行业中仍属较低水平。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到公司上半年毛利率下降，我们上调收入预测并下调利润率，预计2023-2025年的归母净利润分别为5.2亿元、6.7亿元、8.4亿元（与此前预测变动均在2%以内），同比增速分别为+26.6%、+28.5%、+25.7%。考虑到公司新业务发展亮眼，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为9.2x、7.2x和5.7x。
　　风险提示
　　滨江集团销售表现不及预期；外拓不及预期；5S增值开展不顺。