23H1营收同比快速增长，维持“买入”评级
　　公司8月25日发布半年报，23H1实现营收11.9亿元，同比+43%；归母净利润2.3亿元，同比+21%。考虑到公司毛利率有所下滑，我们下调5S增值服务、非业主增值服务毛利率预测，预计23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）。可比公司平均2023PE为16倍（Wind一致预期），虽然公司质地较优，但规模较小、二级市场流动性偏低，我们认为公司合理2023PE为15倍，目标价30.18港币（前值38.38港币，基于17倍2023PE），维持“买入”评级。
　　营收快速增长，投入增加、地产调整和业务结构变化导致毛利率有所下滑
　　23H1公司营收保持较快增长，其中基础物管同比+34%至7.2亿元，主要由于在管面积同比+37%至4871万平；5S增值服务同比+212%至1.9亿元，主要由于优居服务（装修）的高速成长。归母净利润同比增速低于营收，主要由于毛利率同比-4.8pct至26.7%，其中：1、基础物管提升品质、加强投入，毛利率同比-1.5pct至19.2%；2、非业主增值服务受地产市场调整影响，服务收费有所下调，毛利率同比-5.4pct至40.5%；3、5S增值服务由于相对低毛利的装修业务占比快速提升，毛利率同比-36.7pct至34.8%。公司仍在积极争取源泉税优惠，若能落地有望对23年归母净利润产生积极影响。
　　关联房企提供稳定支持，继续加强重点城市深耕布局
　　23H1关联房企滨江集团（002244 CH）为公司带来净增在管面积254万平，同比+70%；销售金额同比+35%至926亿元，新增地块23宗，未来有望继续为公司提供大量以杭州为主的优质浙江项目。此外，公司市场化拓展稳中有进，我们预计23H1市拓合约面积超过300万平，继续在滨江集团布局较多的杭州、金华、嘉兴、绍兴、宁波等城市，依托标杆项目“落地生根”，加强深耕布局。截至23H1，公司杭州在管面积3012万平，占比达到62%；在管面积中第三方占比较22年末+1pct至56%。
　　硬装业务持续放量，待结转营收规模较大
　　23H1公司优居服务实现营收1.2亿元，同比+1765%，环比22H2 +9%，主要因为22H2以来自营为主的硬装业务快速放量。截至23H1，公司5S增值服务合同负债11.6亿元，我们预计主要为硬装业务预收款，未来随着装修工程的推进有望逐步转化为营收，这意味着优居服务营收成长空间仍然较大。
　　风险提示：关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。