事件：1月24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元；同日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》），细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。
　　降准再释放货币宽松信号，流入楼市资金体量或较为可观。本次降准幅度由前两年的每次0.25个百分点提高至0.5个百分点，力度显著增强，释放中长期流动性资金约1万亿元，激励金融机构增加对实体的资金投入，从而修复经济预期，提振市场信心。我们认为，房地产作为资金最为敏感的行业之一，降准的利好或将最终传递至楼市，叠加近期PSL的投放，持续宽松的货币环境对房地产行业的影响或将从量变引发质变，促进楼市企稳，回归健康发展良性轨道。
　　地产化解风险再获新工具，融资支持力度持续加大表明政策决心。2024开年尚未满月，金融加快频率、加大力度支持房地产行业融资：①1月5日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，以支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场；②1月13日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持；③此次经营性物业贷款又于用途、额度等多方面施行突破。我们认为，《通知》再度完善了地产化解风险的工具箱，同时金融政策的不断突破表明政策对房地产行业的信心与支持坚定不动摇。
　　突破一：经营性物业贷款可用于偿还房地产企业存量债务。《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。我们认为，《通知》对贷款用途的要求存三大重要变化：①允许经营性物业贷款的用途脱离对应物业；②允许贷款用于偿还企业及集团控股公司存量债务；③允许偿还公开市场债务。这一用途的扩展将对房地产企业流动性的改善发挥重要作用的同时，修复需求侧对房企高质量竣工交付的信心。
　　突破二：经营性物业贷款额度提升至物业评估价值的70%。《通知》提出“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%”。此处贷款额度较现有商业银行的要求有所提升：原先金融机构在开展经营性物业贷款时要求原则上贷款额度最高不超过物业评估价值60%，《通知》将承贷额度提升到70%。我们认为，经营性物业贷款额度的提升，叠加央行降准释放的流动性，会同PSL等政策性资金的逐渐入市，房地产行业所处的政策与资金环境不断宽松，企业化解风险，平稳健康发展具备政策条件。
　　“一视同仁”再获提及，地方与银行层面有望加速响应要求。《通知》明确，人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，近期辽宁、江西等地先后推进落实房地产融资协调机制，表明该机制具备可操作性，此次《通知》再强调相关表述，地方层面或将继续以融资协调机制为抓手，快速落实“一视同仁”等相关要求，助力行业信心恢复。
　　投资建议：降准叠加经营性物业贷款于用途与额度等多方面的突破，表明政策对房地产行业的信心与支持坚定不动摇。同时《通知》再强调“一视同仁”相关表述，地方层面或将继续以融资协调机制为抓手，快速落实相关要求，助力行业信心恢复，利好经营性物业较多的房企，包括民营房企龙湖集团、新城控股等，以及混合制房企万科A等。标的方面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。