2022年以来，地产需求端常规政策陆续优化，截至目前累计强度已经不低（整体接近2014年周期），未来还有多少优化空间？本文围绕房贷利率、限贷、限购等三方面核心政策展开讨论。
　　利率：当前规则下一线城市仍有轻微空间，后续更多依赖降基准和降加点
　　政策框架：央行在2022年5月、2023年1月和8月陆续调整差别化住房信贷政策，对房贷利率下限作出明确规定。根据最新政策，首套房贷利率不低于LPR-20BP，新房价格同环比连续三个月均下降的城市，允许下调或取消房贷利率下限，二套房贷利率不低于LPR+20BP。
　　政策进展：2024年1月，5年期以上LPR为4.20%，2021年以来累计下调45BP。根据贝壳研究院数据，百城首套房贷平均利率为3.84%，较2021年高点下降190BP，其中一线/二线/三四线城市分别为4.13%/3.86%/3.82%；百城二套房贷平均利率为4.41%，较2021年高点下降159BP，其中一线/二线/三四线城市分别为4.54%/4.42%/4.40%，房贷利率绝对值处于历史低位，房贷利率折扣（加权平均房贷利率/基准利率）为93%，接近2014年周期最宽松水平。
　　政策空间：1）一线城市首套、二套房贷利率，以及部分二线城市（杭州、成都等）二套房贷利率，可进一步降至框架下限；2）全球降息预期提升、我国实际利率偏高的背景下，LPR有望进一步下调；3）房贷利率平均折扣历史上最低接近7折，后续加点规则可进一步调整。
　　限贷：核心城市执行层面仍相对严格，后续可进一步降至政策框架下限
　　政策框架：根据2023年8月《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，无论是否执行限购政策的城市，首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%；购房贷款可执行“认房不认贷”措施。
　　政策进展：截至2024年1月，从执行层面来看，绝大多数城市首付比例已降至政策框架下限（首套/二套最低20%/30%），但部分城市仍较严格，主要是一线城市和部分二线城市核心区。
　　政策空间：1）一线城市目前首套最低首付比例30%，二套最低40%（京沪核心区最低50%），可进一步下调；2）杭州、成都、厦门、海口等二线城市核心区首付比例仍高于政策下限，可进一步下调；3）认定标准方面，“认房不认贷”可进一步调整为更为宽松的“认贷不认房”。
　　限购：尚有十余个城市保留限购措施，后续有望迎来进一步松绑
　　政策进展：截至2024年1月，绝大多数城市已经完全取消限购，目前还有十余个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、成都、西安、天津、长沙、海口等）保留限购措施。
　　政策空间：限购是周期上行阶段加码的典型限制性政策，逐步松绑进程有望延续，调整路径可能如下，缩小限购范围（区域、面积段等）→降低或取消外地人社保年限要求→完全取消。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　地产需求端政策累计强度已经不低（整体接近2014年周期），但利率、限贷、限购等常规政策空间尚未用足（主要集中于核心城市），但当前周期下行惯性较大，可能需要超常规的政策工具。行业量的急跌阶段正在过去，预计2024Q2开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。
　　风险提示
　　1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。