新房：12月新房成交环比由负转正，出现小幅翘尾行情，但整体仍延续筑底行情。12月40城新房成交面积环比+17%，同比-17%，同比降幅较上月扩大了3pct。12月仍处政策宽松期，尤其是一线城市加码宽松政策起到了一定的效果，成交小幅“翘尾”，但边际效应递减，我们预计24年1月或迎来春节前淡季，成交同环比增速预计将有所下降。从各城市能级来看，1）一线城市12月新房成交面积环比+1%，同比-11%。四个一线城市成交表现分化，北京和上海利好新政出台，短期内对市场提振效果显著，12月新房成交面积环比分别上涨37%、9%，深圳和广州政策调整时间较早，政策边际效果减弱，12月新房成交面积环比分别下降1%和20%。2）二线城市12月新房成交面积环比+29%，同比-12%。杭州、南京持续受到政策利好影响，新房成交面积环比分别增长40%、21%。武汉、福州、青岛上月回调后，12月出现了环比大幅增长，新房成交面积环比增速分别为106%、100%、45%。3）三四线城市12月新房成交面积环比+8%，同比-36%。除金华同比正增长外，其余城市同比均下跌。
　　全年新房成交规模同比-9%，一线城市相对韧性较强。23年全年40城新房成交面积1.82亿平，同比-9%，整体呈现“脉冲式”复苏，Q1因疫情解封、政策调整带来了一波需求集中释放，2-4月迎来了一波“小阳春”；Q2在供应收缩、需求退潮下销售复苏动能减弱，6-9月市场持续走弱，明显承压；而后随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，Q4市场又迎来一轮短暂复苏。2023年全年一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-1%、-11%、-11%。一线城市整体成交与22年基本持平，韧性较强，二线城市由于政策放松时间点更早，政策的边际效果减弱，同比降幅明显大于一线城市。三四线城市基本面较弱，且政策已基本没有再放松发力的空间，同比仍有双位数负增长。从具体城市来看，75%的城市新房成交同比下跌。1）一线城市利好新政加持下，除深圳明显承压（新房成交面积同比-13%）外，其余三个一线城市市场与22年相比维持平稳运行。2）二线城市中，仅青岛新房成交同比微增2%，其余城市同比均下跌。杭州热点恒热，受到新政持续发酵+优质供应集中入市影响，新房成交面积同比仅下降1%。3）三四线城市中，金华、温州、惠州新房成交同比正增长，均位于核心城市群。其余城市需求透支严重，成交低迷，处于探底阶段。
　　二手房：低基数影响下，12月二手房成交同比增幅扩大。12月18城二手房成交面积环比-10%，同比+30%，同比增速较上月提升了8pct，主要是由于去年末为疫情集中爆发期，导致成交基数较低。12月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.4%、-14%、-5%，同比增速分别为41%、19%、44%。我们跟踪的城市中，仅两成二手房成交面积环比回升，北京在政策利好下，环比增长3%。深圳、南京、杭州、厦门、苏州、南宁等城市成交略显乏力，环比进入负增长区间。同比来看，受低基数影响，8成的城市同比正增长。
　　全年二手房成交规模同比+23%，表现明显好于新房。23年18城二手房成交面积9148万平，同比+23%。一、二、三四线城市同比增速分别为14%、26%、29%。二手房成交表现好于新房，原因在于：1）市场对于新房交付的担忧仍没有消除；2）“认房不认贷”等政策更利好置换需求与二手房成交；3）过去几年新房交付较多，增加了市场上次新房供应，为市场提供了比较好的选择。从月度走势来看，成交同样呈脉冲式复苏走势。疫情解禁、政策松绑等多重因素影响下，2月二手房成交显现出强势复苏势头，同比+119%，3月成交保持快增（88%），4月规模虽有所走弱，但回调幅度较小，市场韧性较足。5-8月市场走弱。9月以来的第二轮复苏行情，主要是在认房不认贷等政策刺激下，成交持续稳步回升，10-12月连续三个月出现正增长。具体城市来看，除厦门二手房市场表现不及22年，其余我们所有跟踪的城市二手房成交表现均好于22年。一二线城市中深圳、杭州、南宁、南京等增幅居前，均超过三成。
　　库存与去化：截至12月底，12城新房库存面积为1.24亿平，环比上涨0.6%，同比下降5.1%；整体去化周期为17.0个月，环比上升0.2个月，同比上涨4.0个月。具体来看，12月我们跟踪的城市中三分之二的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：据克而瑞，重点城市12月平均开盘去化率为33%，较上月下降3pct。12月各城市房企推盘稳步放量，成交小幅翘尾，但去化率受推盘结构、购房信心不足的双重影响有所下降。目前来看，12月各城市去化率环比跌多涨少，福州、东莞、厦门等城市12月推盘量均在5个以内，因而去化率波动幅度较大，出现大涨大跌行情。杭州、成都、宁波、长沙等因适销改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率均不足20%，延续筑底行情。
　　土地市场：12月土地成交规模翘尾；单月住宅土地成交溢价率创23年内新低。12月全国（300城）成交土地建面环比+167%，同比-13%，同比降幅较11月收窄30pct；其中住宅用地成交建面环比+203%，同比-10