核心观点
　　岁末年初，冰雪主题带动了哈尔滨的文旅爆火，成为新晋网红城市，游客、收入达峰值。根据中房报记者从哈尔滨市不动产登记中心得到的数据：2023年12月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不动产登记2790件，比2022年12月增加了1867件，同比增长202.3%。
　　这波文旅热度对城市影响力的提升明显，但整体来看，哈尔滨楼市仍然面临压力。短视频时代下旅游城市容易带动较大的热度，但对于楼市的带动作用不大，例如此前的淄博等城市，对地方经济短期或有提振效果，短期内酒店、文旅等产业爆火，但楼市并没有明显变化。城市基本面仍是楼市长期需求的决定性因素。
　　对于哈尔滨的楼市而言，当前仍有明显的压力，根本矛盾并未解决：1）楼市供大于求，当前面临较大去化压力。2015年底哈尔滨新区设立，房地产市场进入一波快速发展期。16年商品住宅销售面积同比增加12.5%，17年销售面积突破千万平（1089万平），同比增长19.9%，销售均价同比大幅增长24.0%达7861元/平。但19、20年受前几年市场热度较高的影响，土地供应明显增加，叠加20年的疫情，哈尔滨房地产市场逐步滑向疲态。22年商品住宅销售面积仅359万平，同比下降30.5%，自18年以来连续五年出现双位数负增长，当前销售规模已经不足17年销售巅峰时期的三分之一；22年销售均价也持续三年下跌，跌至8327元/平。当前哈尔滨仍面临较大的去化压力,23年11月末新房去化周期高达58.6个月。2）政策已经没有太多调整空间，后续面临房价持续下行压力。21年10月“哈十六条”打响了救市第一枪；22年3月全面取消限制性政策，自此哈尔滨的政策调整空间已基本释放完毕，后续政策主要围绕限贷和购房补贴展开。除了通过政策激活本地购房需求，当地企业也开始尝试将外地购房人引入哈尔滨，“北房南卖”积极推进，但23年9月首次南下卖房零成交。这一轮的楼市政策放松并没有起到明显的效果，主要是因为在此前的17-18年，因新区和投资热度带动，市场热度较高，使得市场客户提前透支，且房价在经过18-20年上涨的补足后，透支了更多的增长可能性，短期或不具备价格补涨空间。21年8月开始哈尔滨新房、二手房房价分别经历了连续18、19个月的下滑。23年3、4月经历了短暂的“小阳春”后，新房房价自23年7月以来再度持续下滑，二手房房价自5月以来持续下滑。23年12月样本住宅销售均价为9077元/平，24年1月二手房房价为8176元/平。哈尔滨新房房价明显高于二手房。同时当前哈尔滨二手房市场仍有较大存量，截至23年11月，哈尔滨贝壳二手房挂牌量已经达到10.74万套，哈尔滨二手房挂牌均价在18-20年间保持在一万元/平上下，23年12月降至8532元/平，自23年8月以来持续下滑。2023年除松北区以外，其余各区房价均面临下行压力。哈尔滨虽然仍是黑龙江省内房价最高的城市，但是东北重点四城中最低的。3）人口持续净流出及老龄化趋势严重，楼市支撑力不足。21年末常住人口988.5万人，较20年末净流出12.5万人，常住人口首次跌破千万，自17年以来连续5年持续处于人口净流出的状态。外流的人以中青年为主，人口老龄化程度也在加深，购房置业需求大幅减少。22年末60岁以上老年人占户籍人口的比重达到26.4%，较20年提升了2.3pct。4）近两年房企布局冷淡，品牌开发商在当地的投资已经停滞两年，土地市场冷清，后续可售项目体量与品质均不足。华润、绿城、旭辉、金地、中海、绿地、万科等品牌房企在哈尔滨的上一次投资是在20-21年，22-23年以本土地方开发商托底拿地为主。
　　未来文旅产业和冰雪优势或进一步增加哈尔滨的关注度，带动一部分消费潜力。从我们的观察来看，哈尔滨旅游的群体多数以消费能力较弱的学生群体为主，以一次性消费为主，不太具备长期投资能力。因此对于楼市的提振作用预计将较为有限。同时，我们认为，冰雪旅游资源带有很强的季节性特征。过去海南旅游火爆带动了一波购房需求，游客购置房产是作为旅游度假用，适用时间长达9个月以上，而哈尔滨冬季旅游和雪季只有4个月，产生最大效益的时间也只有4个月，也会限制置业需求的释放。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。