新房成交面积同环比降幅均收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正；土地市场环比量升价跌，土地溢价率同环比均下降。
　　核心观点
　　新房成交面积同环比降幅均收窄。新房成交面积为227.4万平方米，环比下降1.3%，环比降幅较上周扩大了1.1个百分点，同比下降20.8%，同比降幅较上周缩小了32.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为9.9%、-2.9%、-7.8%，同比增速分别为4.9%、-22.0%、-42.0%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别缩小了48.0、33.7、15.4个百分点。
　　二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。18个城市成交面积为174.8万平方米，环比下降0.4%，环比增幅较上周缩小了24.5个百分点，同比上涨55.8%，同比较上周上升60.7个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为1.4%、-0.3%、-2.2%，同比增速分别为78.1%、37.7%、76.0%。一线城市同比较上周上升了78.8个百分点，二线城市同比较上周减少44.8个百分点，三四线城市同比增幅较上周扩大了61.8个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9815万平方米，环比增速为0.0%，同比增速为-5.5%。去化周期为15.6个月，环比提升0.2个月，同比提升2.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.3、13.3、56.8个月，一、三四线城市环比分别下降0.1、5.8个月，二线城市环比提升0.5个月，一线城市同比下降1.9个月，二、三四线城市同比分别提升2.9、26.6个月。
　　土地市场环比量升价跌，土地溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为2620.3万平方米，环比上升50.0%，同比下降25.2%；成交土地总价为264.6亿元，环比下降12.1%，同比下降15.9%；成交土地楼面均价为1009.8元/平，环比下降41.4%，同比上涨12.5%；百城成交土地溢价率为2.4%，环比下降0.7个百分点，同比下降2.1个百分点。
　　房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为266.3亿元，同比上升7.5%，环比上升44.3%。总偿还量为280.4亿元，同比上升21.6%（前值：20.7%），环比上升36.3%；净融资额为-14.2亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.6%，较上周下降2.5pct，房地产行业相对收益为-3.1%，较上周下降3.4pct。房地产板块PE为10.00X，较上周下降0.32X。北上资金对银行、电力设备、煤炭等加仓金额较大，分别9.53、8.81、7.05亿元。对房地产的持股占比变化为-0.73%（上周为-0.73%），净卖出3.37亿元（上周净买入0.33亿元）。
　　政策
　　本周国家统计局发布2023年房地产行业投资与开发投资情况。2023年全年，商品房销售面积、商品房销售额分别为11.2亿平米、11.7万亿元，同比分别下降8.5%、6.5%。2023年行业规模持续下滑，销售额已经基本回落至2016年的水平，而销售面积更是回到2012年的水平。受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情。同时，受到房地产市场量价持续走弱、房企融资不断收缩、房企暴雷风险仍然频发等诸多因素影响，行业供给端的大幅收缩，房企拿地、新开工持续承压。2023年房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；新开工面积9.5亿平，同比下降20.4%。2023年开发投资规模回到2018年的水平；新开工体量已经达到2008年以来的最低位，较2019年高峰期下降近六成。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供需两端政策仍有发力空间，信用修复与保障房建设、城中村改造两大工程或将共同推动房地产市场筑底修复。2024年房地产销售与投资有望边际改善，但整体规模预计仍将持续在低位运行。
　　投资建议
　　我们认为，短期关注近期各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。当前大背景下，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性。稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于后续更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的：中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。