周度观点
　　行业仍在寻找新均衡点的过程之中，年初成交边际扩大，但急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零；大多数城市房价已经回归均衡，只是核心城市的结构性压力仍存。股价已提前反映较悲观预期，建议关注供给侧优化标的，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关个股。
　　周度核心内容跟踪
　　市场表现：本周长江房地产指数-3.53%，相对沪深300的超额收益为-3.09%，行业排名相对靠后（21/32）；年初至今长江房地产指数-7.47%，相对沪深300的超额收益为-2.77%，行业排名相对靠后（21/32）。政策、景气和股息等维度短期尚未有明显支撑，开发类标的表现相对平淡，园区及收租类标的短期继续承压，而产权类REITs标的在前期超跌之后本周迎来修复。
　　高频销售：年初新房成交同比跌幅边际扩大，但急跌阶段正在过去，二手房相对仍较好。
　　截至1月19日，45城新房成交面积四周滚动同比-29.3%，14城二手房成交面积四周滚动同比+26.8%；年初新房市场较为平淡，备案量相对较低，同比下滑幅度仍较大，但二手相对较好，低基数下同比增速也有回升。45城新房当月累计成交面积同比-41.6%，14城二手当月累计成交面积同比+21.8%，13城新房及二手合计成交量当月累计同比-11.1%，整体表现不及去年。
　　房价指数：新房和二手房价格指数趋势类似，但二手累计跌幅和边际跌幅均较大，主要由于新房价格受政策指导，而二手更为市场化，且下行周期中二手供给较多，以价换量现象更明显。
　　新房和二手价格趋势基本一致，2021年8月为房价指数高点，随后进入近二十年以来的最长调整期；2023年上半年房价指数有一定反弹，新房反弹时间略长，但很快又都重回下行期。调整幅度方面，截至2023年12月，70城新房价格指数自高点累计下跌4.2%，已跌至2020年7月水平，而二手价格指数自高点累计下跌9.1%，已跌至2018年8月水平。边际变化方面，2023年12月，70城新房价格指数环比下跌0.4%，二手价格环比下跌0.8%，二手环比跌幅仍高于新房，但跌幅均没有再扩大。房价结构性压力依然存在，政策优化有望继续推进。
　　当周热点：高股息或可以让高信用房企股价提前见底
　　对于长期资金而言，均衡价格在哪儿？以某全国布局的央企地产为锚，假设稳态ROE=8%（较前几年腰斩以上）、增长率=2.5%（房价仅跑赢通胀）、贴现率=12.5%（大幅高于名义GDP增速）、类永续经营（背靠中央政府信用），则稳态P/B和P/E分别为0.8X和10X。当前下行周期已接近3年，审慎预期还有3年的寻底震荡，则三年后一系列业绩的现值为当前净资产的0.56X；只要3年寻底阶段的累积净利润不是负值（去旧补新优化库存结构），0.56X就是均衡价格。对于交易资金而言，买入动机在哪儿？常规政策空间相对有限，主要是高能级城市的限购，量价短期仍看不到趋势性拐点，存量库存减值压力会一直存在，基于政策和景气的交易逻辑存在堵点；但高信用地产龙头现金流相对充裕，具备逆势提高股息率的潜力，包括现金分红和股份回购，只要能够在下行周期提供不低于其他行业竞品的股息率，股价或可以提前见底。
　　风险提示
　　1、需求表现持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。