周期：逐步迈向新的均衡
　　经历20余年的波澜壮阔之后，我国房地产市场已告别高增长，过往累积的矛盾需要消化，叠加整体承压的宏观大环境，行业正逐步探底并迈向新的均衡点。新的均衡点在哪儿？参考历史线索和国际经验，我们认为未来需求中枢的上限不至于超过2011-2015年，下限不至于低于日韩台的终局，预计中长期全国商品房销售面积在8-12亿平波动。2024年总量需求将接近均衡区间，后续是否超调或仍需观察政策宽松力度与居民端预期修复进展。
　　政策：回归常态，防风险及平滑下行斜率
　　7月政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后，政策端迎来加速优化。从政策目标来看，大周期的位置决定了目标的单一性，稳妥化解行业风险是主要选择，强调“慢撒气、有序出清、防止调整的过快过急”；从政策级别来看，目前只是在逐步回归中性或常态，并没有进入明显扩张或刺激阶段，所以政策短期效果大概率还是平滑下行斜率。
　　行业：仍处于调整阶段，总量将接近均衡区间
　　政策短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有所调整2024年总量可能接近均衡区间。销售在供需两端都有一定压力，补库存意愿仍处低位，还将面临拿地聚焦高能级城市引致的缩量效应，只有竣工环节有不确定性，保交楼政策决定方向和弹性。
　　经营：土地竞买规则调整，竞争格局继续重塑
　　土地市场的低迷态势在2023年未见扭转，房企拿地投资依旧量入为出，土地市场结构分化的特质显著。优质房企拿地更加聚焦核心城市，由国央企和极少数优质民企主导的行业格局渐趋明朗。取消地价上限后定价权重新交还给市场，房企拿地格局或将继续重塑，中长期将利好资金实力雄厚、现金流稳健、产品开发能力突出的优质国央企标的。
　　新发展模式：路径逐步清晰，政策稳步推进
　　随着需求支撑因素弱化、供求关系发生深刻变化，传统的“高杠杆、高负债、高周转”模式已无法维系，向新发展模式转型是必然趋势。目前新发展模式仍在探索，租售并举和双轨制，通过推进城中村改造改善居住环境、规划建设保障性住房完善住房制度和供应体系、拓展公募REITs试点范围盘活优质资产、规范物业管理提升服务质量等，是新发展模式的重要方向。
　　投资建议：关注具备穿越周期能力的优质开发商和弱周期性板块的优质龙头
　　行业正逐步迈向新的均衡点，目前政策级别只是在回归中性或常态，并没有进入明显的扩张或刺激阶段，短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有调整，内生和外力层面的“修复力量”尚未成型，行业仍处“潜”的阶段。由国央企和极少数优质民企主导的行业格局渐趋明朗，新发展模式仍在稳步探索。当前时点关注两条主线：1）具备穿越周期能力且产品力突出的优质开发商；2）股价超调的弱周期性板块的优质龙头，包括物业管理和代建行业。
　　风险提示
　　1、低线城市需求表现持续低于预期；
　　2、房价下跌导致资产负债表受损；
　　3、重点城市土地市场竞争持续加剧。