事件
　　据21世纪经济报道，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。此外，这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等。此次新纳入的城市中符合条件的项目同样可以享受相关政策支持，进而稳定甚至提振地产投资。
　　投资要点
　　三大工程适用城市扩围，资金支持力度有望扩大
　　2023年1月2日，央行公布23年12月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，或用于三大工程。我们认为，三大工程适用城市扩围意味着原先对应35城三大工程配套资金可能不足，中央及各地大概率会加大资金支持力度以匹配项目城市扩围，未来PSL资金支持力度可能加大。
　　政策稳定市场决心坚定，三大工程扩围是标志性事件
　　2023年房地产行业销售面积11.2万平，同比下降8.5%；销售额11.7万亿元，同比下降6.5%；开发投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；新开工面积9.5亿平，同比下降20.4%，房地产行业基本面持续筑底且未见明显拐点。2023年申万房地产指数（801180.SI）整体跌幅达27.2%，2024年1月指数延续波动向下趋势，1月2日-1月22日，申万房地产指数下降11.6%。我们认为，当前房地产行业指数持续下行，既反映行业基本面下行，也反映出投资者对政策拉动市场效力的担忧，但我们认为实际上中央及各地企稳地产行业基本面的决心不可小觑，本次三大工程城市扩围是标志性事件。
　　决心在而效果如何有待观察，传导至基本面修复仍需时间
　　我们认为当前推动城中村改造是能够为房地产市场销售及投资带来增量的重要方式，因此短期内推进三大工程的主要发力点可能仍在各大城市的城中村改造推进上。但是在推进城中村改造的过程中，中央及各地方在政策制度的制定上及实际执行中可能仍需磨合，因此短期内政策效力或未即刻显现，传导到行业基本面修复预计仍需一定时间。
　　投资建议
　　当前房地产行业指数对地产政策释放反映较弱，投资者更加期待行业基本面出现实质性好转，但2024H1基本面修复可能仍需时间。我们认为，“去库存+三大工程”相关政策持续落地能够促进财政和货币政策持续发力，有助于地产行业基本面企稳修复，2022-2023年房地产行业经历下行之后，我们认为房地产行业及行业指数有望在2024年底到2025年出现修复小高峰。2024H1建议持续关注行业基本面修复带来的催化。我们看好地方国企参与城中村改造带来的长期业绩弹性：城建发展、天健集团、越秀地产；同时看好超跌的房地产公司：保利发展、招商蛇口等。
　　风险提示
　　行业政策落地不及预期，市场销售不及预期。