事件：中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“新规”）。新规明确经营性物业贷款的定义、贷款额度和贷款期限等内容，完善经营性物业贷款相关政策，同时拓宽房企资金用途，进一步扩大经营性物业贷款使用范围。
　　可承贷额度提高，有助于增加房企可支配资金。在抵押率方面，新规明确经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，比例较此前提升至少10%（以往金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款额度原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%）。此外，在经营性物业贷款的定义角度，新规进一步拓宽企业所持有的商业性房地产范围，增加文旅地产，同时明确租赁住房不适用经营性物业贷款。我们认为承贷额度的提升以及可投向商业性房地产范围的拓宽，有助于提升房企可贷资金规模，增加房企可支配资金。
　　使用范围拓宽，多渠道缓解房企资金压力。在经营性物业贷款的用途方面，新规明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。以往经营性物业贷款的资金用途相对有限，主要包括承贷物业的维护装修等经营性需求，以及置换建设或购置该物业所形成的资金成本。新规扩大资金可用范围，对于持有经营性物业且基本面良好的优质房企，我们认为，一方面可以有效盘活其所持有的综合效益较好的经营性物业等存量资产，提高资金使用效率；另一方面，也可以丰富资金融通渠道，为其提供更充足的资金支持，有助于缓解债务压力。
　　加大金融支持房地产力度，信用风险预期有望改善。近期宏观层面多次表态强调金融支持房地产，2023年11月，央行等三部门强调要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷，同时支持房企通过资本市场合理融资。本次经营性物业贷款新规发布，是金融支持房地产政策的又一具体举措。经营性物业贷款期限相对较长（新规明确贷款期限最长不超过15年），具有长期稳定特征，我们认为可在一定程度上改善合规房企信用风险预期，缓解流动性压力，叠加近期宏观层面积极表态，新规出台或将进一步提振市场信心。
　　投资建议：本次经营性物业贷款政策优化，在盘活存量资产、提高资金使用效率的同时，还有助于房企丰富融资渠道、缓解债务压力，改善融资环境，建议关注持有优质经营性物业资产且基本面良好的房企，建议关注华润置地、万科A、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。