事项：
　　2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
　　评论：
　　过去经营性物业贷款用途方面只能与物业相关，此次则定点扩大至偿还母公司存量债务及公开市场债券，简化了债务置换流程。1）过去的要求下，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。从上述要求可以看出，经营性物业贷实际是用于承贷物业相关支出或者因支出形成的负债。当然在偿还股东借款后，资金用途可由股东支配。2）此次经营性物业贷款用途定点扩大，即2024年底前可用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，本质上是定点简化了经营性物业贷置换其他借款的流程，也便于对资金用途的监管。
　　预计贷款用途的放松可以适度提升经营性物业贷抵押率。一方面，过去经营性物业贷抵押率的上限为60%，此次上调至70%。另一方面，由于过去有较为严格的贷款用途的限制，这就导致如果实际物业对应的贷款或者股东借款不足，则抵押率也受到一定限制。此次，经营性物业贷的使用范围定点扩大用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，预计实际贷款额度将有所提升。
　　贷款用途的放松也降低了贷款违规风险。1）本次政策明确可发放经营性物业贷的商业性房地产范围包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房，适当扩大了贷款发放的物业类型。2）政策明确了经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业，降低了银行在发放经营性物业贷中的违规风险。
　　金融街、新城控股投资性房地产/总资产规模比例较高。1）多数房企过去以住宅开发业务为主，较少布局商办类资产运营。以投资性房地产价值/总资产规模衡量，金融街、新城控股相对较高，2022年底投资性房地产占总资产规模约25%，金地、万科在6%左右。2）从微观层面来看，近年来已有部分房企将运营情况良好、现金流稳定的资产做抵押贷款或经营性物业贷融资。当前部分运营物业租金面临下行压力，预计银行或对商业性房地产运营状况、现金流水平要求难以大幅降低，政策带来的增量资金规模仍有待观察。
　　经营性物业贷新政可以在一定程度上缓解部分房企的融资现金流，但对于全行业，主要矛盾仍在供需关系重大变化后，低效土储的处置以及资产价格下跌的压力。2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。