政策回顾及展望
　　 2023年，房地产市场先扬后抑，继续底部调整，政策力度前稳后松。7月24日中央政治局会议提出了“行业供需关系发生重大转变”的重要定调，之后行业政策持续优化，需求端方面，降首付、降利率、放开认房不认贷、放松限购等政策接踵而至，供给端方面，信贷优化政策不断推出，支持主体融资，缓解房企资金压力，地方方面，限制政策加速松绑，全年全国各省市持续推进松绑政策，多数城市限制性政策全面放开，行业“政策底部”已然到来。
　　展望2024年，中央层面来看，房地产政策有望从四个方向发力，一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求；四是保交楼方面，专项款有望加速落地，稳定市场信心。地方层面来看，调控政策将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方案，多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。
　　投资建议
　　2023年，房地产行业延续了自2021年下半年以来的下滑态势，行业基本面数据全面下行，销售端表现不佳，房企在资金端承压。在供求关系发生重大变化的背景下，行业和公司的发展都面临了前所未有的挑战。而根据我们的模型测算，长周期角度来看，我国房地产市场的规模仍将维持在10亿平方米以上的水平，行业仍有一定结构性的机遇。当前从中央到地方的各级政府，政策均保持着较强的支持力度，各项宽松政策的持续推进有助于扭转当前楼市的预期，我们预计，随着政策端的持续放松，行业的新模式持续探索，未来房地产行业将实现健康平稳的发展。
　　从行业基本面来看，当前房地产行业仍处于下行调整期，销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势减缓，未来基本面将大概率探底回稳。
　　从板块财务表现来看，2023年前三季度房企的盈利能力与现金流普遍承压，但随着政府让利以及集中供地利润空间的改善，行业的利润率有望得到改善；同时随着供需两端政策的密集出台，房企资金链的紧张也有望逐步得到缓解。
　　从房企来看，头部央企、国企和安全稳健的部分民企的市场份额有望进一步提升；民营房企短期面临一定困局，但随着中央层面加大对民营企业的支持力度，未来将一定程度缓和民企的资金压力。
　　当前从中央到地方的各级政府政策的支持力度均较强，宽松政策持续推进，未来有望推动整体行业复苏与估值修复。我们重点推荐业绩稳定性强、经营能力土储、信用优势明显的头部房企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中华企业、万科A等，港股相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等，并维持板块“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响，行业销售规模低于预期。
　　居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响，居民收入下降，使得可用于购房及还贷的金额减少。
　　各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期，将间接影响到前期的投入规模。
　　研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。
　　行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多，受宏观及政策影响较大，存在测算有偏差的风险。