房地产行业数据：上周（24/1/13-24/1/19）34个重点城市新房合计成交250万平米，环比-3%；其中，一二线环比-2%、三四线环比-15%；1月累计一手房月成交同比32.5%，较12月-25pct；其中，一二线同比-34%、三四线同比-5%，分别较12月27pct和+8pct。上周13个重点城市二手房成交111万平米，环比+2%；1月截至上周累计成交同比+7%，较12月-12pct。库存方面，上周15城推盘102万平米，对应成交推盘比为0.96倍，最近三个月（23年10-12月）分别为1.27倍、0.65倍和0.96倍。截至上周末，15城可售面积为9,900万平米，环比+0.04%；3个月移动平均去化月数为17.3个月，环比+0.4个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，据国家统计局数据，2023年全年GDP按年增长5.2%；2023年商品房销售面积为同比下降8.5%；商品房销售额同比下降6.5%；全国房地产开发投资同比下降9.6%。国家发改委2024年工作重点是激发有潜能的消费，下大力气改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿。保障房方面，上海将积极稳妥构建房地产新模式，实施保障房等“三大工程”建设；2024年广州计划筹建配售型保障房不少于1万套；深汕合作区推出公租房新策，个人配租和定向配租相结合，租金按照市场价60%确定；2023年广东共投资51.88亿元推进安居工程，助推27.1万套保租房建设；天津拟建5,000套保障性租赁住房；2024年南京将积极稳妥化解房地产风险，加强租赁型和配售型保障房筹集。城市更新方面，上海虹口2024年将实施超9,000平方米不成套旧住房改造；2024年广州将实施200个以上旧改项目；广州住建局表示2024年将推动城中村改造取得新突破，扎实推进旧改；河南2024年将改造25万户老旧小区；海南拟出台12条措施，鼓励社会资本参与旧改；甘肃酒泉获8,072万元城镇保障性安居工程中央补助，将用于租赁住房保障、城镇老旧小区改造以及棚户区（城市危旧房）改造。
　　公司动态跟踪：23年销售额：华侨城A449.3亿元（同比-19%）。23年业绩：保利发展营收3,471.5亿元（同比+23.5%），归母净利润120.4亿元，同比-34.4%。保利发展发布2023-2025年股东回报规划，2023-2025年分红比例均不低于40%。股份回购方面，ESR于2024年1月15日-19日，累计回购公司股份927万股(占总股数0.2%)；贝壳-W于2024年1月12日-17日，累计回购公司股份371万股（占总股数0.1%）；绿城服务于2024年1月15日-18日，累计回购公司股份929万股（占总股数0.3%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌3.57%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华鑫股份、深物业A、沙河股份、ST世茂、ST中珠，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为云南城投、荣丰控股、迪马股份、金科股份、凤凰股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌6.92%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为-6.48%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为4.7/4.3倍；物管23/24PE均值分别为11/9倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城改是中短期政策发力关键点。鉴于近期PSL重启、广深城改细则推出、多个城市房票落地、央行支持收购存量房作保障房等，预计三大工程将逐步进入落地期，其中尤其城改正加速推进期，预计将推动核心城市销售率先改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。