以售为主到以租为主，保障房政策转变成熟
　　我国保障房体系主要分为出售型和出租型，主要包含了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三种类型，住房保障制度主要可以分为四个阶段，建设重点也从廉租房和经适房转向保租房，市场+保障双轨制住房将逐渐形成，2023年14号文也明确了保障性住房的原则和配套支持政策，我们预计未来城中村改造和保租房建设投资将成为保障性安居工程支出的重点。“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房900万套，四座一线城市保障房规划筹建套数累计超200万套，都将达本市住房供应总量的40%以上。
　　保障房展望：盘活存量资产，资金来源多样化
　　重点城市规划的保障性租赁住房数量和常住人口基本正相关，存在部分城市供给不足，部分城市供给过剩等问题。我们认为在目前的市场供求形势下，900万套全部新建的难度较高，存量盘活将成为保障房目标完成的重要方式。指导意见明确了未来建设保障性住房的三大资金来源：中央补助、地方专项债和公积金发放开发贷。我们预测2023年204万套保障房预计带动投资额约6800亿元，约占2023年预计房地产开发投资额5.7%，“十四五”期间剩余缺口近400万套，带动投资额约1.3万元，后续若保障房建设加速，对房地产投资贡献值得期待。
　　全球国家租赁房经验参考：以新加坡和德国为例
　　新加坡住房模式的核心是价格较低的组屋体系，由此形成廉租房、廉价房和高端私人住宅为一体的阶梯化供应体系，这种模式成功的关键在于政府大力扶持、低价和独家供应保障住房供给充足、价格低廉，并且监管严格，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里，超过90%的家庭拥有组屋产权。2021年德国住房自有率仅42%，而主要城市租赁比率基本达到80%，租赁住房供给充足，租赁立法和执行保障完善，房价涨幅和波动远小于其他发达国家。
　　投资建议
　　国内住房保障体系经历了以售为主的经济适用房到以租为主的多种类保障房的转变，来住房保障制度将保持租售并举模式，“市场+保障”双轨制将逐渐完善。保障房体系可以缓解居民住房压力，盘活闲置土地和存量住房，“商改保”帮助房企去化库存，同时拉动投资促进宏观经济，我们预计2024年保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期、保障性住房布局供需错配。