市场行情：本周（12.18-12.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.14%（上周1.08%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.81%（上周-0.98%）；H股（12.18-12.22）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.74%（上周4.05%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.39%（上周3.15%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.69%（上周2.80%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：新房销售降幅收窄，二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~12.22）同比下滑3.9%，本月至今（12.1~12.22）同比下滑8.9%，上月整月同比下滑10.5%；其中一线城市(4城)本月至今（12.1~12.22）同比增长3.6%、上月整月同比下滑6.3%；二线城市(10城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑9.6%、上月整月同比下滑12.8%。12城二手房成交面积（1.1~12.22）同比增长20.6%，本月至今（12.1~12.22）同比增长26.3%，上月整月同比增长19.6%；其中，一线城市(2城)本月至今（12.1~12.22）同比增长55.0%，上月整月同比增长24.6%；二线城市(6城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑11.5%，上月整月同比增长16.4%。
　　土地市场跌幅收窄。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.17）成交土地建面同比下滑22.0%，上周累计同比下滑23.0%；本周100大中城市（12.11~12.17）土地成交溢价率3.6%，上周3.6%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.17）土地成交总价同比下滑24.4%，上周累计同比下滑27.3%。
　　12月内债融资持续萎靡。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~12.24）累计同比下滑16.7%，12月（12.1~12.24）同比下滑45.4%。
　　全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议指出，明年工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。12月22日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长倪虹在会上强调，明年将因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡；进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度；保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革；一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资。
　　投资策略：推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。