核心观点
　　2023年REITs市场出现理性回调，保障房和能源业态表现较好。伴随扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格局形成，REITs市场更趋成熟。业态扩容和常态化发行扎实推进，消费基础设施REITs渐趋落地。展望2024年，稳市场渐扩容将成主旋律。制度供给持续推进，C-REITs作为特殊权益产品的定位，会计处理方式的变动及FOF基金、ETF基金等增量资金的进入有望成为新的积极因素。建议重点关注高股息、逆周期和强原始权益人等三个方向。
　　摘要
　　回顾：2023年REITs市场理性回调，波动中仍不乏亮点。2023年以来，中证REITs指数下跌28.6%，弱于同期沪深300表现。市场调整之际，保障房及能源板块表现突出，跌幅均为6.6%，民生需求支撑底层资产表现，逆周期防御性优势凸显。伴随扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格局形成，REITs市场更趋成熟。业态扩容和常态化发行扎实推进，消费基础设施REITs渐趋落地。
　　展望：政策呵护下发行机制更趋完善，市场扩容以进促稳。四季度以来挂网项目激增，申报至交易所的储备项目已达19只。常态化推行的进程中，监管及发行人可通过对于发行时间窗口的把握以保证募资的顺利并尽可能规避对现有市场流动性的影响。纵观REITs发展成熟的美日等国，市场规模在稳定的节奏中扩容提速从长期看对于整体市场的兴旺繁荣仍至关重要。
　　展望：制度供给扎实推进，特殊权益产品定位推动更多资金入场。新的产品属性定位不仅有助于推动完善适配特殊权益属性定位的会计处理方式，更可助力市场重新锚定REITs估值定价的基准并推动适配资金入场。FOF基金、ETF基金、养老金及社保基金等长线配置资金、互联互通及境外资金等四类资金有望成为新入市场力量。
　　建议重点关注高股息、逆周期、强原始权益人三个方向。1）理性回调后REITs市场已出现明显配置价值，建议重视REITs强制分红属性，关注以生态环保及能源为代表的，分红频繁且分派收益突出的标的；2）建议关注具备逆周期属性，能够在经济波动的环境下提供稳定的现金流，具有较高抗风险、抗波动能力的业态如保障房、能源及厂房资产。3）原始权益人综合能力是推动单个REIT做大做强的核心要素，可从三项指标考察：原始权益人在行业内地位、资产储备及其对REITs上市平台的重视程度。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。