住宅租金将受新抵港人士的需求推动：2023年至今的住宅物业价格指数（中原城市领先指数）回落2%，而首九个月租金则上涨7%（按差饷物业估价署计算的租金指数）。我们看到，加息影响在很大程度上被正面因素缓解，例如政府的人才引进举措带动专才和外籍人士流入。我们预计住宅租金将继续受到新抵港人士的需求推动，并在2024年同比增长5%，而住宅价格将下降不到5%，更多取决于利率前景变化的时间。
　　主要购物区的租金反弹。我们预计2024年主要购物区的零售租金将同比反弹6-8%，主要是由于零售环境改善以及游客人数逐步恢复支持非必需品和轻奢行业，从而提高了租金负担能力。同时，我们看到必需消费品继续面临宏观不确定性的影响，对社区购物中心的租金构成压力。
　　写字楼仍然有待复苏。相比之下，主要中央商务区的空置率有所上升，2023年净吸纳量出现负值。我们同時看到写字楼的需求不足以满足庞大的落成量，目前预租進度缓慢。另一方面，在主要写字楼租金较峰值调整30-40%后，由于租户去中心化趋势正在放缓，我们认为业主不愿进一步削减市值租金。我们预计写字楼租金将在2024年上半年下降3-5%，下半年有望企稳，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。
　　相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新鸿基地产（16 HK/买入）。房地产投资信托基金对利率非常敏感，任何利率轨迹变化的信号均可能导致重大的重估。考虑到写字楼租金持续疲软，应避开写字楼元素较多的收租股。
　　主要风险：1）利率轨迹和变化幅度超出预期；2）股市和宏观环境的不确定性；以及3）游客数目和消费市场复苏慢于预期。