我们与雅居乐管理层召开电话会议，讨论营运上和财务状况的最新发展，重点如下：
　　 2023年至今销售额超过400亿人民币。截至2023年首10个月，雅居乐已实现合同销售总额人民币396.9亿元，销售面积约266万平方米，平均售价为人民币14,918元/平方米。包括11月份的销售额在内，公司年初至今之合同销售额已超过400亿元人民币。虽然一手市场去化率在2季度和3季度有所下降，但雅居乐仍能保持每月约40亿元人民币的平均销售额，我们相信这差不多足以覆盖每月的运营成本以及建设资本支出以完成交付任务。
　　利润率维持较低水平。由于拨备增加以及去化困难，公司2023上半年的毛利率仅为10%左右。公司预计开发利润率将保持在10%左右。即使雅生活的利润率贡献不断增加，我们预计雅居乐2023至2024年的整体毛利率仍将保持在20%以下。
　　主要债务到期日在2025。公司2024年没有美元离岸债券到期，而下一个到期日为2025年2月。2024年主要到期债务为2笔总额70亿港元的境外银团贷款，以及2023年2笔境內中債增進公司擔保下發行的债券，本金总额为19亿元人民币。鉴于境外银行的支持立场，我们看到雅居乐香港银团贷款的期限过去已获多次展期或续贷（如今年3月及5月获授信之银团贷款）。我们也相信雅居乐可以延长两只中債增债券的期限。
　　下调目标价。雅居乐是极少数离岸美元债券未有违约并能够展期大部分债务的民企业开发商之一。我们下调目标价至1.16港元，为资产净值目标折让80%，与行业民企平均相若。尽管盈利质量下降，但我们相信一旦出台政策效果显现，公司仍能重拾买家信心和提高市场份额以改善利润空间，维持买入评级。