本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/11/18-23/11/24）34个重点城市新房合计成交300.5万平米，环比+5%；其中，一二线环比+6%、三四线环比-6%；11月累计一手房月成交同比-15%，较10月-9pct；其中，一二线同比-16%、三四线同比-5%，分别较10月-10pct和+6pct。上周13个重点城市二手房成交117万平米，环比-3%；11月截至上周累计成交同比+8%，较10月-5pct。库存方面，上周15城推盘137万平米，对应周成交/推盘比0.89倍，最近3个月（23年8-10月）分别为0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面积为9,833万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数为18.2个月，环比+0个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，证监会指出下一步将贯彻落实中央金融工作会议部署要求，积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管，支持促进房地产行业平稳健康发展；自然资源部指出城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠；据住建部《2022年城市建设统计年鉴》显示，总人口在500万人以上的城市达到19座。城改方面，广州出台城中村改造征求意见稿，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，可启动改造。因城施策方面，深圳二套房首付款比例由七成（普通住房）/八成（非普通住房）降至四成，取消了750万元的普通住房认定标准；长沙购买第2套商品住房不受首套房时间限制，居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。上海优化应届生临港新区直接落户政策，居转户年限由7年缩短至3年。公积金政策方面，鄂州、昆明、安庆、泉州、湛江、临汾等地有所放松；购房补贴方面，西昌、百色、武汉、宁波、临海等地提供补贴。信贷方面，据贝壳研究院，2023年11月百城首套/二套主流房贷利率平均为3.87%/4.43%，均较上月微降1BP。
　　公司动态跟踪：招商蛇口拟发行公司债，发行规模不超过38.4亿元(含)，品种一为3年/2.50%~3.50%，品种二为5年/2.80%~3.80%。股份回购方面，新大正拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购股份，回购金额不低于1,500万元且不超2,000万元，回购价格不超20.43元/股，用于后续实施员工持股计划或股权激励，预计可回购股份数量约为73.42万股（占总股本0.32%）/97.89万股(占总股本0.43%)；ESR回购301万股（占总股本0.0693%）；金科服务回购68万股（占总股本0.107%）；绿城服务回购81万股（占总股本0.0251%）；旭辉永升服务回购60万股（占总股本0.034%）。股权激励方面，金科地产宣布，截至目前，公司部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干累计增持股份377.26万股，占总股本的0.0707%，增持金额合计为507万元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨4.17%，沪深300指数下跌0.84%，相对收益为5.01%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大龙地产、万通发展、金科股份、三湘印象、卧龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST同达、皇庭国际、万业企业、*ST泛海、卓朗科技。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨4.84%，沪深300指数下跌0.84%，相对收益为5.68%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.7/6.0倍；物管23/24PE均值分别为14/12倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。