事件：
　　11月22日，广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，并向社会各界公开征求意见。
　　点评：
　　广州发布城改条例，或预示全国城改加速。观察到2023年广州在城中村改造方面动作频频，包括：审议通过城改纲领性文件、发布城市更新专项规划、探索并明确统筹做地模式、启动4大重点片区试点、明确7家市级统筹做地主体、两个专项规划审议通过等，再叠加11月22日广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，上述高频的政策举措显示出广州在城中村改造方面推进领先于全国。我们认为广州可能将是本次城中村改造的标杆城市，因而广州后续动向尤其值得关注，并预计广州后续在城中村改造方面将有进一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融资方面，同时也预计后续也将有更多城市跟进，并且或也预示着全国城改推进的加速。
　　资金来源逐步清晰，拆除比例有望突破。征求意见稿中，第八条【资金支持】提到，具体资金来源包括：（一）国家有关城中村改造项目的专项补助；（二）政府专项债券等地方政府财政资金；（三）城中村改造专项借款、专项贷款；（四）企业债券、基金等社会资金；（五）其他符合规定的资金。其中提到了城中村改造专项借款、专项贷款以及专项债，我们认为，本轮城中村改造中，中央政策性银行专项资金能量较高、预计仍将是最重要组成部分，上轮棚改专项贷款占比72%，预计本轮专项借款和专项贷款占比仍将处于高位，同时预计专项债也将成为重要部分之一。第十条【改造方式】提到，城中村改造包括以下方式：（一）拆除新建（全面改造）；（二）整治提升（微改造）；（三）拆整结合（混合改造）。拆除重建方式中提到，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造，我们预计后续城改拆除比例限制有望突破，改造范围也有望更大。
　　城改效率有望显著提升，并有望获得容积率奖励。征求意见稿中，第五条【政府职责】提到，市人民政府负责本市城中村改造工作，区人民政府负责组织协调和管理本行政区域内的城中村改造工作。街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府开展城中村改造工作。第十八条【改造意愿征询】纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。第二十六条【收回集体土地使用权】提到，拆整结合类和整治提升类城中村改造项目涉及收回集体土地使用权的，农村集体经济组织可以依照《中华人民共和国土地管理法》报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权，并按规定对土地使用权人给予适当补偿。我们认为，意见稿中明确各级政府具体职责、三分之二通过率，并提到依法收回集体土地使用权，表明后续城中村改造效率有望显著提升。此外，第十三条【规划先行】提到，城中村改造可以在本市行政区域范围内统筹平衡规划指标，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化。预计后续城改项目有望获得容积率奖励。
　　落实保障房建设，并有望拓宽物管行业空间。征求意见稿中，第三十条【保障性住房建设】提到，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房。鉴于中央战略高度定位保障性住房、同时又要求商品住房回归商品属性，此外叠加中央和地方对于改善型商品房的限制正在逐步放松，我们认为，我国以商品房为主的住宅单轨制供应体系将逐步过渡到“保障房+商品房”并重的住房双轨制体系。此外，第三十二条【改造后运维管理】提到，拆除新建类城中村改造项目应当按照城市标准规划建设管理，可以选聘物业服务人或者专业服务企业对安置范围内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护。城中村改造也有望拓宽后周期物业管理行业空间。
　　投资分析意见：城改资金逐步清晰，拆除比或突破、效率望提升，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升，城中村改造推进不及预期。