板块行情：本周（11月13日-11月17日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.1%，在31个一级行业板块中排名第22位。
　　政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：因城施策实施好差别化住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险。2）中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。地方层面：1）厦门：解除全市限购；多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，购买第三套住房认定为二套。2）广州：公积金贷款实行认房不认贷；首套住房公积金贷款最低首付款比例为20%。3）攀枝花：首套、二套住房商贷最低首付比例分别不低于20%、30%，首套住房、二套住房商贷利率政策下限分别不低于LPR-20BP、LPR+20BP。4）长沙：取消自贸区人才引进落户家属随迁及投靠限制；放宽了大中专学生毕业落户、长株潭地区落户的准入条件。
　　公司动态：1）招商蛇口：选举余志良、陶武为公司第三届董事会非独立董事；调整后战略与可持续发展委员会成员为蒋铁峰(召集人)、张军立、朱文凯、刘昌松、余志良、屈文洲、孔英。2）保利发展：目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。3）中南建设：董事会决议向股东大会申请未来一年，公司为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度250万元，为资产负债率不超过70%的子公司提供担保额度100万元。4）融创中国：公司预计所有境外债务重组条件将于2023年11月20日或之前获达成，重组生效日期将为2023年11月20日。
　　销售端：新房成交下降，二手房成交环比、同比均上升。1）本周21城商品房成交面积236.9万方，商品房日平均成交面积33.8万方，环比下降1%，同比下降11%，年初至今21城成交面积1.37亿方，累计同比下降4.7%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为64.9万方、112.8万方、59.2万方，周环比增速分别为-27%、7%、31%，周同比增速分别为-17%、-9%、-6%。3）本周11城二手房成交面积165万方，日平均成交面积23.6万方，环比上升3%，同比上升22%，年初至今11城二手房成交面积7164万方，同比上升26%。
　　投资策略：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破；2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表