事件
　　11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。三部门座谈会主要成果有：
　　1）强调各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
　　2）继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
　　3）要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。
　　4）要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
　　投资要点
　　如何理解三部委的信号？
　　我们认为三部委联合会议传递的积极信号值得注意。从偿债节奏上开看，房地产企业在2023Q4和2024Q1整体仍旧面临较大债务偿还的压力。虽然房企融资政策自2022年底开始出现放松，但从房地产企业开发资金来源角度看，2023年1-9月融资金额占比与2022年持平均为12%，房企得到的“第二支箭”等融资政策的支持并不显著。此外，保交楼和三大工程的推进都需要融资端的政策支持，因此我们认为本次三部委的会议精神预示着监管部门会加强推进房企融资端政策的落地。具体政策落实角度上，我们认为可以期待国企和民企在信贷、债券、股权等重点融资渠道方面的进一步支持。
　　对行业会有怎样的影响？
　　根据我们2024年行业策略报告的复盘，当前房企的现金流支撑以销售回款为主，我们认为房地产企业在2023年获得的股权和债权方面相关支持还有很大空间。考虑到现阶段市场销售的持续筑底，销售去化率仍处于低位，叠加当前预售资金监管的限制，开发商能够把地方资金归集到总部的资金偏少。在此背景下，适时的股权和债券融资支持显得尤为重要。我们认为此次三部委的表态意味着对房企股债融资的支持，在实施路径上，可能会首先落实对房企信用方面的支持，进而打通金融机构对房企在股债方面的资金流入。
　　看好什么样的上市房企？
　　我们认为此次政策会以支持央国企及未出险民企融资为主。1）央国企凭借其良好的信用背书，此次三部委融资政策上的支持会为其锦上添花，央国企融资方面有望获得更多支持。我们看好：城建发展、越秀地产、绿城中国；建议关注：华润置地、建发国际。2）此次会议也在强调要一视同仁满足不同类型房企的融资需求，因此我们认为，部分混合所有制及民营房企也有受益的可能性，例如万科A、金地集团、新城控股、龙湖集团等。此类房企短期内可能会随着政策的推进而出现估值上的修复，但仍需注意部分房企存在近两年获取优质土储较少的现象，中期看来销售规模可能会进入下行通道。
　　风险提示
　　行业政策落地不及预期，盈利能力继续下滑，市场销售不及预期，美联储货币政策持续收紧。