短期内，从30大中城市商品房成交面积数据来看，11月以来30城楼市成交再度超季节性走弱，其中三线城市地产成交的拖累较为明显。从二手房挂牌价来看，10月中下旬以来二手房挂牌价格环比下行斜率加大，目前尚未明显改善。我们认为，这一迹象也不利于后续楼市成交回暖。
　　中期来看，2024年上半年房地产投资面临三方面变化：①新开工面积增速下降；②竣工高峰结束后，总施工面积增速下降；③房企资金链压力下，施工强度回升困难。我们估算，在不考虑城中村改造带来房地产投资增量的前提下，2024年上半年房地产投资同比增速或在-13%左右。
　　对于宏观管理部门而言，2024年上半年房地产投资仍面临一定下行压力。除了加强对于正常经营房企的融资保障外，通过多重措施改善商品房销售是施政重点。不过回顾8月底以来“认房不认贷”等政策落地效果，我们发现，对于一线、核心二线城市商品房销售，本轮政策有提振效果，但对三线以下城市楼市成交提振作用不大。
　　若需要改善全国范围内的地产销售形势，支持地产投资，我们认为央行层面仍需通过MLF降息联动下调LPR和存款利率——此举将给债市带来机会。因此从中期来看，我们认为10Y国债利率仍有向现行MLF利率靠拢的空间，相关投资机会值得关注。
　　风险提示：房地产企业信用风险，房地产政策不及预期，城中村改造落地不及预期，估算结果仅供参考，以实际为准