核心观点
　　截至2023年11月3日，我国共有29只公募REITs产品成立，市值超900亿元，共有28只REITs披露三季报。
　　三季报分析：暑期出行旺季助力高速公路业绩修复，通行费收入较Q2上升；产业园类表现分化，部分园区存在短期空置压力；仓储物流类与保租房类运营持续平稳，高出租率支撑业绩表现；能源类、生态环保类资产表现受季节性影响较大，小风季、暴雨、夏季汛期等因素影响资产表现。
　　二级市场表现：三季度初REITs板块整体估值有所回升，随后保持稳定；10月区间震荡。今年平均累计涨跌幅：能源类>生态环保类>高速公路类>仓储物流类>保租房类>产业园类。从交易结构看，目前REIT市场热度较低，小额交易居多。
　　可结合资金久期、收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs产品。建议关注能源、新基建、包括后续消费类REITs等领域的打新机会，同时持续关注产权类扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。
　　稳中向好，回归基本面择券
　　供给端：公募REITs发行是盘活存量资产的重要手段之一，政策频提常态化发行，实现项目数量规模与底层资产种类的增量与扩容。二季度四只产品扩募落地，后续更多产品扩募动态值得关注；消费基础设施首批四只产品开启受理，新板块表现可期。
　　需求端：增量资金未来入市，市场流动性有望改善。8月底，上交所、深交所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，指出交易所将进一步推动扩大FOF参与投资基础设施REITs；配合证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性等。
　　存量产品方面，当前估值整体处于历史低位，高速公路整体板块和部分产业园REITs产品当前估值偏低，随着经济基本面恢复向好，REITs底层资产运营环境改善，一线核心区域经济活力较强，建议跟踪产权类资产出租率及租金变化、高速通行费收入恢复情况等；新增产品方面，建议关注能源、新基建、包括后续消费类REITs等领域的打新机会，同时持续关注后续扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。
　　风险提示：政策超预期变动、经济基本面修复不及预期对各板块经营产生影响、年化数据和实际数据有差异等。