本文在披露2023年半年报及三季报的A股上市和境内发债房企中，挑选35家房企为样本（其中23家为TOP100房企；分企业性质看，国企22家，民企13家），分析半年报及三季报房企偿债能力、销售、拿地等方面的变化。
　　2023年三季度房企分档有何变化？房企总体达标情况较2022年末变化不大，绿档房企占比与2022年末基本持平。35家样本房企中，与2022年末相比，25家房企档位保持不变，4家降档（三条红线踩线数下降），6家升档。2023Q3绿档房企占比达到31.4%，与2022年末基本持平。
　　房企偿债能力有何变化？ 
　　（1）从债务规模来看，有息债务规模小幅压降，其中民企压降幅度较大。2023H1、2023Q3样本房企有息负债规模较2022年末分别小幅下降0.6%、1.6%，同比下降2.6%、2.0%。分企业类型来看，2023H1、2023Q3样本国有房企有息负债规模分别较2022年末小幅提升0.4%、0.1%，分别同比下降0.4%、同比上升0.3%；样本民营房企2023H1、2023Q3有息负债规模分别较2022年末提升0.4%，回落8.1%，同比下降10.4%、9.8%。
　　（2）从长期偿债能力来看，2023H1、2023Q3样本房企净负债率平均值（总体法，下同）别为69.7%、70.8%，较2022年末分别下降0.6pct、抬升0.4pct；剔预资产负债率均值分别为68.6%、68.0%，较2022年末分别下降0.9pct、1.4pct。2023Q3净负债率的抬升主要来自现金的减少，2023Q3样本房企现金及现金等价物同比下降6.0%，相较有息负债、净资产降幅度更大。
　　（3）从短期偿债能力来看，样本房企现金短债比均值维持在1.3倍左右，2023H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.35倍、1.26倍，基本与2022年末的1.30倍持平；2023H1、2023Q3现金短债比高于1的房企占比分别为60.0%、57.1%。分企业类型来看，国有房企2022H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.54倍、1.45倍，较2022年末的1.49倍分别提升0.05倍、下降0.04倍；民营房企现金短债比在2022年末开始低于1倍，2022H1、2023Q3现金短债比均值分别进一步降至0.88倍、0.76倍。现金短债比低于1倍主要来自现金的减少，2022年、2023年上半年、2023年前三季度民营房企现金及现金等价物分别同比下降32.8%、29.1%、33.2%，相较短期有息负债下降明显。
　　房企销售表现如何？整体来看，2023年上半年样本房企全口径销售额同比上升6.2%，但由于三季度销售回落较多，2023年前三季度全口径销售额同比下降5.1%。分企业类型来看，国有房企销售表现优于民营企业。国有房企2023年上半年及2023年前三季度全口径销售额同比增长16.7%、2.7%，样本国有房企中华发股份、中交地产、建发股份1-9月全口径销售额同比增速较高。民营房企销售相对较弱，2023年上半年及2023年前三季度全口径销售额同比下降20.1%、26.0%。
　　房企拿地有何变化？2023H1房企拿地节奏整体继续放缓。披露数据的15家房企2022H1拿地强度平均为17.5%，相比2022年的20.0%小幅回落2.5pct，40.0%的样本房企未拿地，多数未拿地房企在2022年就已停止拿地。国有房企拿地强度平均19.0%，与2022年基本持平；民营房企拿地强度平均15.3%，相比2022年下降7.7pct，除滨江集团外，其余民营房企拿地强度低或未拿地。
　　风险提示：数据统计口径差异；房地产政策超预期等。