整体概述
　　2023年10月12日，上海市第三批集中供地的首轮交易活动落下帷幕。据此前上海土地交易市场公告，本轮交易地块涉及6个行政区、共计7幅地块，包含5幅纯住宅用地和2幅含住宅的混合用地。这些地块土地总面积为50.14万平方米，起始总价184.59亿元。值得注意的是，许久没有住宅用地出让的长宁区也有了动静，总出让面积接近2万平方米。据上海土地市场公布的官方数据中显示，共有8家房企参与此幅地块竞拍，包括招商、保利发展、中海、华润等龙头房企。最终，7幅地块成交总价达197亿元，其中5幅地块溢价成交。
　　交易特点
　　1）土拍规则发生变化
　　本轮集中供地出让活动的相关规则进行了较大调整，主要包含以下三方面：
　　①核心区地块重新启动“招挂复合”出让方式
　　本轮交易的7幅地块中，有2幅热门的中心区域地块采取“招挂复合”的出让方式，要求当竞标者超过10家时，根据其经济实力、技术资质和项目经验进行打分。不过在这2幅地块的交易过程中，由于参拍企业均未超过10家，因此没有进入打分阶段。采用“招挂复合”的出让方式，实际上提高了获取土地的门槛。对于中、小规模的房企来说，将增加他们获取这类位于核心区域、竞争激烈的地块的难度。
　　 ②增设竞报“高品质建设”环节
　　本次土拍活动规定，报价达到最高限价后将进入竞报“高品质建设”阶段，主要竞报内容包括“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”。如果仍有多个竞买人接受最高限价和相同的竞报条件，那么最终竞得者将通过抽签来确定。对于已经步入住宅建设高质量发展阶段的上海来说，此举可引导开发商提供高质量建筑，促进和推动城市建设向更加可持续、环保、宜居的方向发展。
　　③所有地块明确装修标准
　　本次交易的7幅地块，均公布了最低装修标准，浦东三林地块装修标准为2500元/平方米，长宁、静安2幅地块为4000元/平方米，其余地块均为2000元/平方米。装修标准的明确，或有效规范和提升建筑物的装修质量，更好保障购房者的购房权益。
　　2）房企对于各板块拿地热情分化加剧
　　从今年三个批次集中供地交易情况来看，地产企业对于不同区域土地的需求呈现出越来越明显的分化趋势。热门区域竞争激烈，土地需求旺盛；而次热门或偏远区域竞争相对较弱，拿地热情逐渐减弱。当前房地产行业形势，使得房企在拿地决策中更加注重风险控制和回报率之间的平衡，会尽可能规避那些，在市场上复苏不及预期时比较容易滞销的远郊及近郊部分区域。
　　3）参与企业均为央国企，民企全体缺席
　　与今年前两批次集中供地交易不同的是，本轮交易只有央国企参与竞拍，民营企业全部缺席。民营企业在面临一系列挑战的情况下，采取了谨慎的态度，暂缓进入土地市场。一方面由于资金流受限，在资金紧张的情况下对竞购更多地块缺乏信心；另一方面，由于土地价格过高、市场前景的不确定性等因素，特别是近期恒大、碧桂园等大型地产企业接连暴雷，让其他企业对楼市预期和风险持担忧态度，观望情绪浓厚。
　　地块区域分布
　　第三批次第一轮出让的7幅地块具体分布在：静安区（1幅）、长宁区（1幅）、浦东新区（1幅）、奉贤区（1幅）、金山区（1幅）、青浦区（2幅）。从地块数量及分布上来看，虽然整体规模较小，但质量较高。除了一直作为供地主力的五大新城持续发力外，本轮有2幅市区地块，与今年第二批集中供地的第一轮（16幅地块中市区仅1幅）相比，供地质量有明显提升。
　　优质地块因地理位置优势、高开发潜力和良好的配套设施，更容易获得开发商的青睐。这些地块能让房地产开发企业更快的回笼资金，一定程度上缓解现金流压力。同时从市场供需平衡的角度看，也能够缓解热门区域需求超过供应的问题。
　　政府适时推出一些优质地块，不仅可以提高房企拿地的积极性，同时也能在一定程度上提振当前房地产市场的信心。